Un bien immobilier commun mis en location complique le partage au divorce amiable. Le locataire en place bénéficie de droits forts. La convention de divorce doit anticiper chaque scénario : vente avec locataire, attribution à un époux ou maintien en indivision. Voici la méthode la plus rapide pour trancher.
En bref :
- Un locataire en place bénéficie d'un préavis légal minimum de 6 mois (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) avant toute reprise du logement, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
- La vente d'un bien occupé décote en moyenne de 10 à 20 % par rapport à un bien libre, selon les estimations notariales 2026 en zones tendues.
- La convention de divorce amiable doit fixer explicitement le sort du bien loué : attribution, vente ou indivision temporaire (article 265-2 du Code civil).
- L'indivision post-divorce peut être maintenue jusqu'à 5 ans, renouvelable par accord, via une convention d'indivision (article 1873-1 du Code civil).
Qu'est-ce qu'un bien loué dans le cadre d'un divorce amiable ?
Un bien loué (ou bien locatif commun) est un immeuble appartenant aux deux époux, mis en location à un tiers pendant le mariage. Ce tiers est le locataire en place. Au moment du divorce par consentement mutuel, ce bien fait partie de la masse à partager, au même titre que la résidence principale.
La difficulté spécifique tient au statut du locataire. Contrairement à un bien vide, vous ne pouvez pas disposer librement du logement. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux, encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Toute décision des époux doit respecter ce droit.
Le divorce amiable (ou divorce par consentement mutuel extrajudiciaire) est régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil depuis la réforme de 2017. Les époux, assistés chacun de leur avocat, rédigent une convention qui règle l'ensemble des effets du divorce, y compris le sort des biens immobiliers loués.
Les droits du locataire en place : ce que vous ne pouvez pas ignorer
Le locataire est protégé par la loi, indépendamment de la situation matrimoniale des propriétaires. Le divorce ne constitue pas un motif légal de résiliation du bail. Le locataire peut donc rester en place aussi longtemps que son bail est valide et qu'aucun congé légal n'est délivré.
Les délais de préavis selon le type de bail
Le délai de préavis varie selon la nature du bail :
- Bail vide (loi de 1989) : préavis de 6 mois minimum avant l'échéance du bail, pour vente ou reprise pour habiter.
- Bail meublé : préavis de 3 mois minimum avant l'échéance.
- Bail commercial : régime distinct (décret du 30 septembre 1953), préavis de 6 mois, avec droit au renouvellement ou indemnité d'éviction.
Le congé pour vente donne au locataire un droit de préemption. Il peut acheter le bien en priorité aux conditions proposées (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Ce droit est exercé dans un délai de 2 mois à compter de la réception du congé. Si le locataire renonce, la vente peut se poursuivre normalement.
Le congé pour reprise pour habiter est possible uniquement si l'un des époux (ou un proche parent défini par la loi) souhaite occuper le logement à titre de résidence principale. Ce motif doit être réel et sérieux. Un congé frauduleux expose les époux à des sanctions civiles.
Question : Peut-on expulser un locataire pour divorcer plus vite ?
Réponse : Non. Le divorce ne justifie pas l'expulsion d'un locataire. Seul un congé légal (pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux) délivré dans les délais prévus par la loi permet de récupérer le logement. Toute tentative d'expulsion sans motif légal engage la responsabilité civile et pénale des époux.
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Impact du locataire sur la valorisation du bien pour le partage
La présence d'un locataire modifie la valeur du bien. Cette décote doit être intégrée dans la convention de divorce pour éviter tout litige ultérieur sur le partage.
En 2026, les notaires estiment la décote d'un bien occupé entre 10 % et 20 % selon la zone géographique, le niveau du loyer et la durée restante du bail. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux…), la décote est souvent inférieure car les investisseurs sont nombreux. En zone détendue, elle peut dépasser 20 %.
Deux valeurs doivent être distinguées dans la convention :
- Valeur libre : prix du bien s'il était inoccupé (valeur de référence théorique).
- Valeur occupée : prix réel du bien avec le locataire en place (valeur retenue pour le partage si la vente est envisagée rapidement).
Le choix entre ces deux valeurs impacte directement le calcul de la soulte (somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui cède sa part). Il est fortement recommandé de faire réaliser une estimation par un notaire ou un expert immobilier agréé avant de signer la convention.
Question : Quelle valeur retenir pour le partage si le bien est loué ?
Réponse : La valeur à retenir est la valeur vénale occupée au jour de la signature de la convention. Elle correspond au prix que le bien obtiendrait sur le marché avec le locataire en place. Cette valeur est généralement inférieure de 10 à 20 % à la valeur libre. Les époux peuvent convenir d'une valeur libre si la vente est prévue après le départ du locataire, à condition de le préciser explicitement dans la convention.
Les 3 options à inscrire dans la convention de divorce
La convention de divorce amiable doit trancher clairement entre trois options. Chacune a des conséquences juridiques, fiscales et pratiques distinctes.
| Option | Délai de mise en œuvre | Avantage principal | Inconvénient principal | Coût estimé (hors avocat) |
|---|---|---|---|---|
| Vente avec locataire en place | 1 à 4 mois (droit de préemption inclus) | Liquidité rapide, acheteurs investisseurs présents | Décote de 10 à 20 % sur le prix | Frais d'agence + notaire (7 à 8 % du prix) |
| Attribution à un époux (avec soulte) | Immédiate à la signature de la convention | Pas de vente, revenus locatifs conservés | Soulte à financer, refinancement du crédit | Droits de partage : 1,80 % de l'actif net partagé |
| Maintien en indivision temporaire | Jusqu'à 5 ans renouvelables | Pas de décision urgente, revenus partagés | Lien patrimonial maintenu entre ex-époux | Frais de convention d'indivision (notaire) |
Option 1 : Vendre le bien avec le locataire en place
Cette option est la plus rapide si les époux souhaitent une liquidité immédiate. Le bien est vendu à un investisseur qui reprend le bail en cours. Le locataire est informé de la vente mais ne peut pas s'y opposer (sauf exercice de son droit de préemption).
La procédure est la suivante :
- Faire estimer le bien occupé par un professionnel.
- Mandater un agent immobilier ou vendre directement.
- Notifier le locataire du congé pour vente (s'il est en fin de bail) ou simplement de la vente (si le bail continue).
- Respecter le délai de préemption de 2 mois si congé pour vente.
- Signer l'acte chez le notaire et partager le produit de vente.
Option 2 : Attribution à un époux avec versement d'une soulte
L'un des époux conserve le bien et verse une soulte à l'autre. La soulte correspond à la moitié de la valeur nette du bien (valeur occupée moins le capital restant dû du crédit immobilier). Cette option est intéressante si l'un des époux souhaite conserver un patrimoine locatif et peut refinancer le crédit à son seul nom.
Les droits de partage s'élèvent à 1,80 % de l'actif net partagé en 2026 (article 746 du Code général des impôts). Ils sont dus même en cas de divorce amiable dès lors qu'il y a partage d'un bien immobilier.
Option 3 : Maintien en indivision temporaire
Les époux restent copropriétaires du bien après le divorce. Ils perçoivent les loyers proportionnellement à leurs quotes-parts. Cette option est encadrée par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil. La convention d'indivision doit être rédigée par un notaire et peut durer jusqu'à 5 ans, renouvelable.
Cette solution est utile lorsque la vente immédiate est défavorable (marché bas, bail long restant) ou lorsque les époux souhaitent attendre le départ naturel du locataire pour vendre libre et au meilleur prix.
Question : Peut-on rester en indivision après un divorce amiable ?
Réponse : Oui, c'est légalement possible. L'article 265-2 du Code civil autorise les époux à maintenir un bien en indivision après le divorce, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable. Une convention d'indivision notariée est nécessaire pour encadrer la gestion du bien, la répartition des loyers et les conditions de sortie.
Les étapes concrètes pour rédiger la clause sur le bien loué dans la convention
La convention de divorce est le document central. La clause relative au bien loué doit être précise, sans ambiguïté, pour éviter tout litige post-divorce. Voici les étapes à suivre avec votre avocat.
- Identifier le bien précisément : adresse complète, références cadastrales, régime matrimonial applicable.
- Obtenir une estimation professionnelle : valeur libre ET valeur occupée, par un notaire ou expert agréé.
- Vérifier le bail en cours : type de bail, date d'échéance, montant du loyer, existence d'un dépôt de garantie.
- Choisir l'option retenue : vente, attribution ou indivision. Inscrire le choix explicitement dans la convention.
- Préciser les modalités financières : montant de la soulte, délai de paiement, sort du crédit immobilier, répartition des loyers jusqu'à la vente.
- Prévoir les cas de blocage : que se passe-t-il si le locataire exerce son droit de préemption ? Si la vente échoue dans le délai prévu ?
- Faire enregistrer la convention : dépôt au rang des minutes d'un notaire dans les 7 jours suivant la signature (article 229-1 du Code civil).
Chaque avocat dispose de 15 jours de délai de réflexion imposé entre l'envoi du projet de convention et sa signature. Ce délai est incompressible. Anticipez-le dans votre planning.
Fiscalité du bien loué au moment du partage : ce qu'il faut anticiper
Le partage d'un bien immobilier loué génère plusieurs conséquences fiscales. Les ignorer peut coûter plusieurs milliers d'euros.
Les droits de partage
En 2026, le taux des droits de partage est de 1,80 % (article 746 du CGI). Ils s'appliquent sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur du bien moins le capital restant dû du crédit. Exemple : bien estimé à 200 000 € occupé, crédit restant de 80 000 €, actif net = 120 000 €, droits de partage = 2 160 €.
La plus-value immobilière
Si le bien est vendu, la plus-value éventuelle est imposable. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Des abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Un bien loué depuis longtemps peut bénéficier d'une exonération partielle ou totale.
Les revenus locatifs pendant la procédure
Pendant la procédure de divorce, les loyers perçus restent des revenus communs (en régime de communauté). Ils doivent être déclarés par les deux époux au prorata de leurs droits. La convention doit préciser comment ces revenus sont répartis et comptabilisés dans le partage global.
Question : Les droits de partage sont-ils dus si on reste en indivision ?
Réponse : Non, les droits de partage ne sont pas dus si les époux maintiennent le bien en indivision après le divorce. Ils ne sont exigibles qu'au moment du partage effectif, c'est-à-dire lorsqu'un époux sort de l'indivision (vente ou attribution). Cela peut permettre de reporter la charge fiscale à un moment plus favorable.
Erreurs fréquentes à éviter dans ce type de dossier
Les dossiers impliquant un bien loué concentrent des erreurs récurrentes. Les identifier permet de gagner du temps et d'éviter des conflits post-divorce.
- Retenir la valeur libre au lieu de la valeur occupée : surévalue le bien, génère un litige sur la soulte.
- Oublier le droit de préemption du locataire : bloque la vente si le délai de 2 mois n'est pas respecté.
- Ne pas vérifier la date d'échéance du bail : un bail renouvelé récemment impose un délai de 3 ou 6 ans avant toute reprise.
- Ne pas prévoir la répartition des loyers pendant la procédure : source de conflit entre époux si la procédure dure plusieurs mois.
- Omettre le sort du dépôt de garantie : il doit être restitué au locataire à son départ, quel que soit le propriétaire à ce moment-là.
- Sous-estimer les délais : entre congé, préemption, vente et acte notarié, comptez 6 à 12 mois pour un bien vide après congé.
Pour éviter ces écueils, faites estimer le bien avant de démarrer la procédure et confiez la rédaction de la clause immobilière à un avocat spécialisé. Divorce Simplifié vous permet d'obtenir un devis gratuit en quelques minutes pour votre dossier.
FAQ : Bien loué et divorce amiable
Question : Le locataire est-il informé du divorce des propriétaires ?
Réponse : Non, le locataire n'a pas à être informé du divorce. Il doit uniquement être informé des décisions qui le concernent directement : congé pour vente, changement de propriétaire après vente ou modification des coordonnées pour le paiement du loyer. Le divorce en lui-même ne produit aucun effet sur le bail en cours.
Question : Que se passe-t-il si le locataire exerce son droit de préemption ?
Réponse : Si le locataire exerce son droit de préemption, il achète le bien aux conditions proposées dans le congé. Les époux perçoivent le prix de vente et le partagent selon les termes de leur convention. La procédure se déroule normalement, avec signature d'un compromis puis d'un acte authentique chez le notaire. Le locataire dispose de 2 mois pour se décider, puis de 2 mois supplémentaires pour obtenir son financement.
Question : Peut-on donner congé au locataire pendant la procédure de divorce ?
Réponse : Oui, les deux époux peuvent donner congé conjointement au locataire pendant la procédure de divorce, sous réserve de respecter les délais légaux (6 mois pour un bail vide, 3 mois pour un meublé). Ce congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il doit mentionner le motif précis : vente ou reprise pour habiter.
Question : Comment financer la soulte sur un bien loué si la banque refuse le refinancement ?
Réponse : Si la banque refuse le refinancement du crédit à un seul époux, plusieurs solutions existent : vendre le bien plutôt que l'attribuer, maintenir l'indivision le temps de trouver un financement, ou négocier un délai de paiement de la soulte dans la convention. La convention peut prévoir un paiement différé de la soulte, avec intérêts, sur une durée convenue entre les époux.
Question : Les loyers perçus après le divorce appartiennent-ils à l'ex-époux attributaire ?
Réponse : Oui. À compter de la date d'effet du divorce (date de dépôt de la convention chez le notaire), les loyers appartiennent à l'époux attributaire du bien. En cas d'indivision maintenue, les loyers sont partagés au prorata des quotes-parts de chaque ex-époux, selon les modalités prévues dans la convention d'indivision.
Question : Quel est le délai réaliste pour vendre un bien loué dans le cadre d'un divorce amiable en 2026 ?
Réponse : Si le bien est vendu occupé (sans congé), le délai est de 3 à 6 mois (estimation, mandat, offre, préemption, acte). Si un congé pour vente est délivré, il faut ajouter 6 mois de préavis, soit un délai total de 9 à 15 mois. La convention doit anticiper ce délai et prévoir la gestion du bien (loyers, charges, crédit) pendant toute cette période.