Vous divorcez à l'amiable et vous êtes copropriétaires d'un appartement ou d'une maison en copropriété ? La question des charges, des travaux votés en assemblée générale et des appels de fonds est souvent négligée dans la convention de divorce. C'est pourtant un point de friction majeur qui peut coûter plusieurs milliers d'euros si rien n'est anticipé.
En bref :
- Les charges de copropriété courantes représentent en moyenne 45 à 50 €/m²/an en France en 2026, selon l'ARCOP (Association des Responsables de Copropriété).
- Les travaux votés en assemblée générale avant la vente du lot restent dus par les copropriétaires au moment du vote, même si le bien est cédé ensuite (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Le délai moyen d'un divorce par consentement mutuel est de 3 à 6 mois : les appels de fonds peuvent tomber pendant toute cette période.
- La convention de divorce doit impérativement prévoir la répartition des charges et travaux entre époux, et une notification formelle doit être envoyée au syndic dès la séparation.
Copropriété et divorce : de quoi parle-t-on exactement ?
Un lot de copropriété est une fraction d'immeuble comprenant une partie privative (l'appartement, le garage) et une quote-part des parties communes. Chaque copropriétaire paie des charges de copropriété — c'est-à-dire sa contribution aux dépenses collectives de l'immeuble — en proportion de ses tantièmes, définis dans le règlement de copropriété.
Lorsque deux époux sont copropriétaires en indivision d'un lot (situation la plus fréquente en communauté légale ou en indivision), ils sont solidairement responsables des charges envers le syndicat de copropriété. Le syndic ne connaît pas leur situation matrimoniale : il envoie ses appels de fonds à l'adresse du lot ou à l'adresse déclarée, sans distinction entre les deux époux.
La loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi ELAN et la loi ALUR) régit les droits et obligations des copropriétaires. Elle s'applique indépendamment du divorce. Autrement dit, tant que les époux sont juridiquement copropriétaires, ils doivent payer les charges — quelle que soit leur situation personnelle.
Les charges courantes : qui paie pendant la procédure de divorce ?
Pendant les 3 à 6 mois que dure en moyenne un divorce amiable, les charges de copropriété continuent de tomber. Ces charges comprennent les dépenses d'entretien courant, les frais de gestion du syndic, les assurances de l'immeuble, le chauffage collectif ou encore l'entretien des parties communes.
En 2026, le montant moyen des charges de copropriété en France est estimé à 45 à 50 €/m²/an pour un immeuble standard, selon les données de l'ARCOP. Pour un appartement de 70 m², cela représente environ 3 150 à 3 500 € par an, soit 260 à 290 € par mois.
Question : pendant le divorce, qui doit payer les charges de copropriété ?
Réponse : Les deux époux restent solidairement redevables des charges envers le syndicat, tant que le bien n'est pas vendu ou attribué à l'un d'eux. En pratique, la convention de divorce doit désigner l'époux qui occupe le logement comme redevable des charges courantes à compter d'une date précise, avec un droit de recours contre l'autre en cas de non-paiement.
La règle de base est simple : le copropriétaire qui occupe le bien supporte les charges courantes. Mais si aucune clause ne le prévoit dans la convention, les deux époux restent exposés. Le syndic peut réclamer la totalité de la dette à l'un ou l'autre, sans avoir à prouver qui occupait le logement.
Pour éviter tout litige, la convention de divorce par consentement mutuel doit inclure une clause précise sur la prise en charge des charges de copropriété courantes dès la date de séparation effective ou de signature de la convention.
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Les travaux votés en assemblée générale : une bombe à retardement
C'est souvent le point le plus litigieux. En copropriété, les travaux importants sont votés lors d'une assemblée générale (AG) des copropriétaires. Une fois votés, ils donnent lieu à des appels de fonds échelonnés sur plusieurs mois, voire plusieurs années.
La règle légale est claire : selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence constante de la Cour de cassation, les travaux votés en AG sont dus par le copropriétaire au moment du vote. Si le bien est vendu après le vote mais avant le paiement complet, le vendeur reste redevable des appels de fonds correspondant aux travaux votés avant la vente, sauf clause contraire dans l'acte de vente.
Question : si des travaux ont été votés avant notre divorce, qui les paie ?
Réponse : Les travaux votés avant la cession du lot restent à la charge des copropriétaires au moment du vote — c'est-à-dire les deux époux. La convention de divorce doit prévoir explicitement la répartition de ces appels de fonds, et l'acte notarié de vente ou d'attribution du bien doit reprendre cette répartition pour éviter tout recours ultérieur.
Concrètement, si l'assemblée générale a voté la réfection de la toiture pour 80 000 € (soit 4 000 € pour votre quote-part de 5 %), et que le vote a eu lieu avant la signature de votre convention de divorce, cette somme reste due par vous deux. Si l'un des époux garde le bien, il devra soit assumer seul les appels de fonds, soit se faire rembourser par l'autre via une clause de la convention.
Les travaux votés après la cession du lot ou l'attribution à l'un des époux sont en revanche à la charge du nouveau propriétaire unique. D'où l'importance de fixer une date de référence précise dans la convention.
Les appels de fonds : anticiper les montants dans la convention
Un appel de fonds est une demande de paiement émise par le syndic pour couvrir les charges courantes (appels trimestriels ou mensuels) ou les travaux exceptionnels votés en AG. Ces appels peuvent survenir à tout moment pendant la procédure de divorce.
En pratique, les appels de fonds liés aux travaux peuvent être très importants. La rénovation énergétique d'un immeuble (isolation, changement de chaudière collective) peut représenter plusieurs milliers d'euros par lot. En 2026, avec les obligations de rénovation issues de la loi Climat et Résilience, de nombreuses copropriétés votent des travaux lourds.
| Type de charge | Montant moyen par lot (70 m²) | Fréquence | Règle d'imputabilité au divorce |
|---|---|---|---|
| Charges courantes (entretien, gestion) | 260 à 290 €/mois | Mensuelle ou trimestrielle | À la charge de l'occupant du bien |
| Fonds de travaux (loi ALUR, art. 14-2) | 5 % des charges courantes min. | Annuelle | À répartir selon la convention |
| Travaux votés en AG (ravalement, toiture) | 2 000 à 15 000 € selon quote-part | Ponctuelle (appels échelonnés) | À la charge du copropriétaire au moment du vote |
| Travaux urgents (article 37 loi 1965) | Variable | Exceptionnelle | À la charge du copropriétaire à la date de l'urgence |
| Charges spéciales (ascenseur, parking) | 20 à 80 €/mois | Mensuelle ou trimestrielle | À la charge de l'occupant ou du bénéficiaire |
La convention de divorce doit idéalement lister les travaux déjà votés et en cours de paiement, avec le montant restant dû et la répartition entre époux. Votre avocat peut obtenir ces informations en demandant un état daté au syndic — document obligatoire lors de toute mutation d'un lot (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).
Les démarches auprès du syndic : ce qu'il faut faire et quand
Le syndic de copropriété est un acteur clé que les époux qui divorcent oublient souvent de contacter. Pourtant, plusieurs démarches sont indispensables pour protéger vos intérêts pendant et après la procédure.
Étape 1 : Demander un état daté
L'état daté est un document fourni par le syndic qui récapitule toutes les sommes dues par le copropriétaire à la date de la demande : charges impayées, travaux votés et non encore appelés, fonds de travaux. En 2026, son coût est plafonné à 380 € TTC (décret du 26 mars 2015, indexé). Il est obligatoire lors d'une vente, mais peut être demandé à tout moment.
Étape 2 : Notifier la séparation au syndic
Aucune obligation légale ne contraint les époux à informer le syndic de leur divorce. Mais il est fortement recommandé de lui envoyer une lettre recommandée avec AR précisant :
- La date de séparation effective ou de signature de la convention ;
- L'époux qui reste dans le logement et assume les charges courantes ;
- L'adresse de correspondance pour chaque époux ;
- L'avocat ou le notaire en charge du dossier.
Étape 3 : Mettre à jour les coordonnées
Si l'un des époux quitte le logement, le syndic doit disposer de sa nouvelle adresse pour lui envoyer les convocations aux AG et les appels de fonds. Sans mise à jour, l'époux absent peut rater une assemblée générale où des travaux importants sont votés — et être néanmoins lié par les décisions prises.
Question : le syndic peut-il refuser de communiquer avec un seul des époux ?
Réponse : Non. En indivision, chaque indivisaire est copropriétaire à part entière et a le droit de recevoir toutes les convocations et documents. Le syndic doit envoyer les convocations aux AG à chaque copropriétaire à l'adresse déclarée. Si les époux sont en indivision, il est conseillé de désigner un mandataire commun pour simplifier les échanges.
Étape 4 : Participer aux assemblées générales pendant la procédure
Ne boycottez pas les AG pendant votre divorce. Les décisions prises en AG s'imposent à tous les copropriétaires, présents ou absents. Si des travaux coûteux sont votés en votre absence, vous en serez quand même redevables. Assistez aux AG ou donnez procuration à un tiers de confiance.
Rédiger la clause copropriété dans la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel (régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil) est le document central du divorce amiable. Elle doit régler tous les effets patrimoniaux de la séparation, y compris les obligations liées à la copropriété.
Une clause copropriété bien rédigée doit couvrir les points suivants :
- Charges courantes : désigner l'époux redevable à compter d'une date précise, avec obligation de remboursement de l'autre si le syndic réclame à ce dernier.
- Travaux votés avant la convention : lister les travaux en cours, le montant des appels de fonds restants, et la répartition entre époux (50/50, ou 100 % à l'époux qui garde le bien).
- Fonds de travaux (article 14-2 de la loi 1965) : préciser si la somme déjà versée au fonds de travaux est incluse dans le prix de cession ou remboursée à l'époux qui cède sa quote-part.
- Garantie de remboursement : prévoir une clause d'indemnisation si l'un des époux ne paie pas sa part et que le syndicat poursuit l'autre.
- Date de référence : fixer la date à partir de laquelle les obligations se séparent (généralement la date de signature de la convention ou la date de dépôt chez le notaire).
Cette clause est rédigée par vos avocats respectifs. Chaque époux doit avoir son propre avocat dans un divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil). Si vous n'avez pas encore d'avocat, obtenez un devis gratuit sur Divorce Simplifié pour estimer le coût global de votre procédure.
Question : que devient le fonds de travaux (loi ALUR) lors du divorce ?
Réponse : Le fonds de travaux est attaché au lot, pas au copropriétaire. En cas de vente ou d'attribution du lot à l'un des époux, le fonds de travaux reste acquis au lot et ne peut pas être récupéré par l'époux cédant (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). La valeur du fonds doit donc être intégrée dans le calcul de la soulte ou du prix de cession.
Vente du bien ou attribution à l'un des époux : les deux scénarios
Au terme du divorce amiable, deux issues sont possibles pour le bien en copropriété : la vente à un tiers, ou l'attribution à l'un des époux (avec versement d'une soulte à l'autre). Chaque scénario a des implications différentes sur les charges et les travaux.
Scénario 1 : Vente du bien à un tiers
La vente déclenche l'obligation de fournir un état daté au notaire. Les charges impayées sont prélevées sur le prix de vente avant répartition entre les époux. Les travaux votés avant la vente restent dus par les vendeurs (les deux époux) : ils seront réglés à la vente ou feront l'objet d'une clause dans l'acte de vente transférant la charge à l'acheteur avec une réduction du prix.
Le fonds de travaux reste attaché au lot et est transféré à l'acheteur sans remboursement aux vendeurs. Ce point est souvent mal compris : les époux perdent les sommes déjà versées au fonds de travaux. Il faut en tenir compte dans la négociation du prix de vente.
Scénario 2 : Attribution à l'un des époux (avec soulte)
L'époux qui reprend le bien devient seul copropriétaire. Il assume seul toutes les charges futures. Mais les travaux votés avant la date d'attribution restent une dette commune : la convention doit prévoir qui paie les appels de fonds correspondants, même après l'attribution.
Le calcul de la soulte doit intégrer :
- La valeur du fonds de travaux (qui reste dans le lot et bénéficie au repreneur) ;
- Le montant des travaux votés et non encore appelés (dette future à la charge du repreneur ou partagée) ;
- Les charges impayées à la date d'attribution.
Un notaire est indispensable pour calculer ces éléments et les intégrer dans l'acte de partage. Le coût de l'acte notarié de partage représente en 2026 environ 1 à 2,5 % de la valeur du bien, selon le barème tarifaire des notaires.
FAQ : divorce amiable et copropriété
Le syndic peut-il poursuivre un seul des deux époux pour les charges impayées ?
Oui. En indivision, les copropriétaires sont solidairement responsables des charges envers le syndicat. Le syndic peut réclamer la totalité de la dette à l'un ou l'autre des époux, sans avoir à diviser sa créance. L'époux qui paie dispose ensuite d'un recours en contribution contre l'autre pour la moitié (ou la part prévue dans la convention).
Les charges de copropriété sont-elles déductibles fiscalement au moment du divorce ?
Non, en règle générale. Les charges de copropriété pour la résidence principale ne sont pas déductibles des revenus imposables. En revanche, si le bien est mis en location pendant la procédure de divorce, les charges sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions habituelles (article 31 du Code général des impôts). Consultez un conseiller fiscal pour votre situation.
Que se passe-t-il si l'un des époux ne paie pas sa part des travaux votés ?
Le syndicat de copropriété peut engager une procédure de recouvrement contre les deux époux solidairement. L'époux qui a payé peut ensuite se retourner contre l'autre via une action en contribution, sur la base de la répartition prévue dans la convention de divorce. En cas d'absence de clause, c'est la règle de droit commun (50/50 en indivision) qui s'applique.
Faut-il obligatoirement un notaire pour régler les questions de copropriété dans le divorce amiable ?
Si le bien immobilier doit être vendu ou attribué à l'un des époux, le passage devant notaire est obligatoire pour l'acte de partage (article 835 du Code civil). En revanche, la convention de divorce elle-même est rédigée par les avocats et déposée chez un notaire pour acquérir force exécutoire (article 229-1 du Code civil). Le notaire joue un rôle clé dans le calcul de la soulte et l'intégration des charges de copropriété.
Comment obtenir la liste des travaux votés en AG pour les intégrer dans la convention ?
Demandez au syndic les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années et l'état daté du lot. Ces documents listent tous les travaux votés, les appels de fonds déjà émis et ceux à venir. Le syndic est tenu de fournir ces documents dans un délai raisonnable. En cas de refus, une mise en demeure par lettre recommandée suffit généralement.
Le divorce amiable est-il plus rapide qu'un divorce contentieux pour régler les questions de copropriété ?
Oui, nettement. Un divorce par consentement mutuel se règle en 3 à 6 mois, contre 18 à 36 mois pour un divorce contentieux. Pendant toute la durée de la procédure, les charges de copropriété continuent de courir. Chaque mois gagné représente une économie réelle. Pour un appartement de 70 m², cela peut représenter 260 à 290 € de charges courantes par mois, sans compter les travaux en cours.