Un prêt relais en cours et un divorce à gérer simultanément : c'est l'une des situations les plus stressantes en matière immobilière. La banque attend son remboursement, l'ancien bien ne se vend pas, et la convention de divorce doit pourtant avancer. Voici comment sortir de cette impasse, étape par étape.
En bref :
- Un prêt relais dure en moyenne 12 à 24 mois et génère des intérêts mensuels de 300 à 800 € selon le capital emprunté.
- En cas de non-vente à l'échéance, la banque peut transformer le prêt relais en prêt classique amortissable, allongeant la dette de 10 à 20 ans.
- L'article 1542 du Code civil impose que tout bien commun soit liquidé dans la convention de divorce par consentement mutuel.
- Trois solutions concrètes existent : vente accélérée, rachat de soulte par l'un des époux, ou renégociation bancaire du prêt relais.
Qu'est-ce qu'un prêt relais dans le contexte d'un divorce ?
Un prêt relais (ou crédit relais) est un financement court terme accordé par une banque pour permettre l'achat d'un nouveau bien immobilier avant la vente de l'ancien. Il représente généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. La banque avance les fonds en attendant que la vente libère les liquidités nécessaires au remboursement.
Dans le cadre d'un divorce, ce mécanisme crée une double contrainte. D'un côté, les époux doivent liquider leur patrimoine commun dans la convention de divorce, conformément à l'article 1542 du Code civil. De l'autre, la banque exige le remboursement du prêt relais dès la vente du bien ou à l'échéance contractuelle, généralement fixée entre 12 et 24 mois.
La difficulté est réelle : si la vente de l'ancien bien traîne, les intérêts s'accumulent, la tension monte entre les époux, et la convention de divorce ne peut pas être finalisée sans avoir statué sur ce crédit. Selon les notaires de France, environ 15 % des divorces impliquant un bien immobilier se heurtent à des blocages liés à un crédit en cours non soldé.
Pourquoi la vente traîne : les causes fréquentes à identifier
Avant de choisir une solution, il faut diagnostiquer pourquoi la vente ne se conclut pas. Les causes sont souvent évitables ou corrigeables rapidement.
Les causes les plus fréquentes
- Prix de vente trop élevé : la première raison de stagnation. Une surestimation de 5 à 10 % suffit à bloquer les offres pendant des mois.
- Désaccord entre époux : si l'un refuse de baisser le prix ou de laisser visiter, la vente stagne. Ce blocage est traité par la convention de divorce.
- Bien mal présenté : absence de home staging, annonce peu attractive, photos amateurs.
- Marché local atone : dans certaines zones, les délais de vente dépassent 6 à 9 mois en 2026.
- Problèmes juridiques : servitude non déclarée, litige de copropriété, diagnostics défavorables.
Identifier la cause permet de choisir la bonne solution. Un désaccord sur le prix se règle dans la convention de divorce en fixant un mandat de vente commun avec un prix plafond. Un problème de marché justifie une renégociation bancaire. Un litige juridique nécessite une résolution préalable avant toute vente.
Dans tous les cas, agir vite est impératif. Chaque mois de retard coûte entre 300 et 800 € d'intérêts sur un prêt relais de 150 000 €, à un taux moyen de 3,5 à 4,2 % en 2026 selon les données Banque de France.
Question : Que se passe-t-il si le prêt relais arrive à échéance avant la vente lors d'un divorce ?
Réponse : La banque peut exiger le remboursement immédiat ou transformer le prêt relais en prêt classique amortissable. En pratique, la plupart des banques acceptent une prorogation de 6 à 12 mois sur demande justifiée, notamment en cas de divorce en cours. Il faut contacter la banque dès que le divorce est engagé, sans attendre l'échéance.
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Option 1 : la vente accélérée, solution la plus simple
Vendre rapidement l'ancien bien est la solution la plus directe. Elle rembourse le prêt relais, dégage un éventuel capital à partager, et libère les époux de toute obligation commune envers la banque. C'est la voie à privilégier dans la convention de divorce.
Comment accélérer concrètement la vente
- Baisser le prix sans attendre : une réduction de 5 à 8 % relance immédiatement les visites. En 2026, le délai moyen de vente passe de 90 jours à 35 jours après une baisse de prix significative (source : Fnaim).
- Multiplier les mandats : confier le bien à 2 ou 3 agences en mandat simple augmente l'exposition.
- Envisager un mandataire spécialisé en vente rapide : certains réseaux garantissent la vente en 30 jours, avec une décote de 5 à 15 %.
- Vente à un promoteur ou à un investisseur : moins rentable mais rapide, avec une signature en 4 à 8 semaines.
- Home staging express : un investissement de 500 à 1 500 € peut réduire le délai de vente de 40 %.
Dans la convention de divorce, il est indispensable de prévoir une clause de vente obligatoire avec un prix minimum accepté par les deux époux, un délai maximal (par exemple 6 mois), et une disposition précisant qui supporte les intérêts du prêt relais pendant la période de vente.
Si l'un des époux refuse de baisser le prix et bloque la vente, la convention peut prévoir un mécanisme d'arbitrage : après X mois sans offre, le prix est automatiquement réduit d'un pourcentage défini. Cette clause est légale et opposable dès lors qu'elle est signée par les deux parties et leurs avocats.
Option 2 : le rachat de soulte, garder le bien sans vendre
Le rachat de soulte permet à l'un des époux de racheter la part de l'autre sur le bien commun, évitant ainsi la vente. C'est une alternative pertinente si l'un des conjoints souhaite conserver le nouveau bien acheté grâce au prêt relais, ou si l'ancien bien ne trouve pas preneur.
Comment fonctionne le rachat de soulte avec un prêt relais en cours
La soulte correspond à la moitié de la valeur nette du bien, soit sa valeur de marché moins le capital restant dû du prêt relais. Exemple concret : bien estimé à 300 000 €, prêt relais de 180 000 € restant dû. La valeur nette est de 120 000 €. La soulte à verser est de 60 000 €.
L'époux qui rachète doit obtenir un financement couvrant à la fois la soulte et la reprise du prêt relais (ou son remplacement par un prêt classique). La banque doit accepter de désolidariser l'autre époux du crédit, ce qui n'est pas automatique. Elle évalue la solvabilité du repreneur seul.
Selon les données des courtiers en crédit immobilier en 2026, environ 55 % des demandes de rachat de soulte avec reprise de crédit relais sont acceptées par les banques, sous réserve d'un taux d'endettement inférieur à 35 %.
Question : Peut-on racheter la soulte d'un prêt relais sans apport ?
Réponse : Oui, c'est possible si le taux d'endettement reste sous 35 %. La banque finance alors la soulte et le rachat du prêt relais dans un seul crédit immobilier classique. En pratique, avoir un apport de 10 % améliore significativement les chances d'acceptation.
Option 3 : la renégociation bancaire du prêt relais
Quand la vente traîne et que le rachat de soulte n'est pas envisageable, la renégociation du prêt relais avec la banque est souvent la solution de repli la plus réaliste. Les banques préfèrent adapter le crédit plutôt que de se retrouver face à un impayé.
Les options de renégociation disponibles
- Prorogation du prêt relais : extension de 6 à 12 mois de la durée initiale. Coût : frais de dossier de 150 à 500 €.
- Transformation en prêt amortissable : le prêt relais devient un crédit classique sur 10 à 20 ans. Les mensualités augmentent mais la pression de l'échéance disparaît.
- Gel des intérêts : rare mais possible en cas de difficulté avérée. La banque accepte de suspendre les intérêts pendant 3 à 6 mois.
- Vente à prix réduit avec accord bancaire : si la vente génère un produit inférieur au capital dû, la banque peut accepter une remise partielle (procédure longue, à éviter).
Pour négocier efficacement, présentez à la banque un dossier complet : attestation de divorce en cours, estimation immobilière récente, preuve de mise en vente active (mandat d'agence), et proposition de calendrier réaliste. La banque est plus réceptive quand elle voit que les démarches sont engagées sérieusement.
Il est recommandé de mandater un courtier en crédit immobilier pour cette démarche. Son intervention coûte en moyenne 1 % du capital renégocié, mais peut faire gagner plusieurs milliers d'euros sur les intérêts.
Question : La banque peut-elle refuser de proroger un prêt relais pendant un divorce ?
Réponse : Oui, la banque n'est pas juridiquement obligée d'accepter une prorogation. En pratique, elle y est incitée car une saisie immobilière est coûteuse et longue. Un dossier bien préparé et une demande anticipée (au moins 3 mois avant l'échéance) maximisent les chances d'accord.
Comparatif des trois options : coûts, délais et conditions
| Option | Délai moyen | Coût estimé | Condition principale | Avantage clé |
|---|---|---|---|---|
| Vente accélérée | 1 à 6 mois | Frais agence : 3 à 5 % du prix | Accord des deux époux sur le prix | Clôture définitive du crédit |
| Rachat de soulte | 2 à 4 mois | Frais notaire : 1 à 2,5 % + frais bancaires | Solvabilité de l'époux repreneur | L'un garde le bien sans vendre |
| Renégociation bancaire | 1 à 3 mois | Frais dossier : 150 à 500 € | Bonne foi et dossier complet | Gagne du temps sans vendre |
| Transformation en prêt amortissable | 2 à 3 mois | Frais de restructuration : 500 à 1 500 € | Accord de la banque + solvabilité | Supprime la pression d'échéance |
Les clauses indispensables dans la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel doit traiter le prêt relais de manière exhaustive. Une clause imprécise expose les deux époux à des litiges post-divorce coûteux. Voici les points à couvrir obligatoirement.
Clause 1 : attribution du bien et du crédit
La convention doit indiquer clairement quel époux conserve le bien (si rachat de soulte) ou si le bien est mis en vente. Elle doit désigner qui supporte les mensualités du prêt relais pendant la procédure de divorce et jusqu'à la vente ou le rachat.
Clause 2 : répartition des intérêts du prêt relais
Les intérêts courent pendant toute la durée de vente. La convention doit préciser leur répartition : par moitié, ou à la charge exclusive de l'époux qui occupe le bien ou qui a retardé la vente. Sans cette clause, chaque époux reste solidairement responsable de l'intégralité du crédit (article 1415 du Code civil).
Clause 3 : mécanisme de prix de vente
Fixer un prix de mise en vente initial, un délai de révision (par exemple 3 mois), et un prix plancher en dessous duquel aucune offre ne peut être acceptée sans accord des deux parties. Prévoir également qui mandate l'agence et qui signe le compromis de vente.
Clause 4 : affectation du produit de la vente
Préciser l'ordre de priorité : remboursement du prêt relais en premier, puis frais d'agence et de notaire, puis partage du solde entre les époux selon les proportions convenues.
Clause 5 : clause de blocage et arbitrage
Si l'un des époux refuse de signer le compromis de vente alors qu'une offre au prix plancher est reçue, la convention peut prévoir une procédure d'urgence ou une autorisation préalable donnée à un notaire pour agir. Cette clause est particulièrement utile pour éviter un retour devant le juge.
Un avocat spécialisé en droit de la famille est indispensable pour rédiger ces clauses. Chez Divorce Simplifié, notre réseau d'avocats partenaires intègre systématiquement ces protections dans les conventions impliquant un prêt relais. Obtenez un devis gratuit en 5 minutes.
Question : Que se passe-t-il si l'un des époux refuse de signer le compromis de vente après le divorce ?
Réponse : Si la convention de divorce est déjà homologuée et qu'elle prévoit la vente, l'époux récalcitrant peut être mis en demeure. En l'absence de clause d'arbitrage, il faut saisir le juge aux affaires familiales pour obtenir une autorisation de vendre, ce qui prend 3 à 6 mois supplémentaires. D'où l'importance de prévoir ces situations dans la convention.
Calendrier type : divorcer avec un prêt relais en 5 étapes
- Semaine 1-2 : Évaluation immobilière du bien à vendre par un expert indépendant. Estimation du capital restant dû du prêt relais. Identification de la solution retenue (vente, soulte, renégociation).
- Semaine 3-4 : Contact avec la banque pour informer du divorce et demander une prorogation préventive si nécessaire. Mise en vente du bien si cette option est retenue.
- Semaine 4-8 : Rédaction de la convention de divorce avec les avocats des deux époux. Intégration des clauses spécifiques au prêt relais.
- Semaine 8-9 : Délai de réflexion légal de 15 jours après réception du projet de convention (article 229-4 du Code civil). Aucune signature possible avant ce délai.
- Semaine 9-12 : Signature de la convention, dépôt chez le notaire, homologation. Poursuite parallèle de la vente ou finalisation du rachat de soulte.
Ce calendrier est indicatif. En cas de vente en cours, le divorce peut être finalisé avant la vente si la convention prévoit des clauses suffisamment précises sur la gestion post-divorce du crédit.
FAQ : prêt relais et divorce amiable en 2026
Un divorce amiable peut-il être finalisé avant la vente du bien avec prêt relais ?
Oui. La convention de divorce n'exige pas que le bien soit vendu avant sa signature. Elle doit en revanche prévoir les modalités de vente, la répartition des charges du prêt relais et l'affectation du produit de cession. Le notaire homologue la convention même si la vente est en cours, à condition que ces clauses soient présentes et précises.
Qui paie les intérêts du prêt relais pendant la procédure de divorce ?
Par défaut, les deux époux sont solidairement responsables des intérêts tant que le divorce n'est pas prononcé (article 1415 du Code civil). Dans la convention, ils peuvent convenir que l'un prend en charge l'intégralité des intérêts, notamment s'il occupe le bien. Sans clause explicite, la répartition reste à 50/50.
Combien coûte un rachat de soulte avec prêt relais en 2026 ?
Les frais comprennent les émoluments du notaire (1 à 2,5 % de la valeur du bien), les frais bancaires de désolidarisation (150 à 500 €), et éventuellement les frais de courtage (1 % du capital). Sur un bien de 300 000 €, le coût total oscille entre 3 500 et 8 500 €. Le droit de partage de 1,1 % s'applique sur la valeur nette partagée.
La banque peut-elle s'opposer au divorce si le prêt relais n'est pas remboursé ?
Non. La banque ne peut pas bloquer une procédure de divorce. Elle reste créancière des deux époux jusqu'au remboursement complet du prêt relais, indépendamment de leur situation matrimoniale. Le divorce ne modifie pas les obligations contractuelles envers la banque, sauf accord explicite de désolidarisation.
Faut-il informer la banque du divorce dès le début de la procédure ?
Oui, et le plus tôt possible. Informer la banque dès l'engagement de la procédure permet d'anticiper les solutions (prorogation, restructuration) avant que l'échéance ne soit imminente. Les banques sont plus coopératives quand elles sont prévenues en amont. Un délai de prévenance de 3 à 6 mois avant l'échéance est recommandé.
Le prêt relais est-il considéré comme une dette commune dans le partage ?
Oui, sous le régime de la communauté légale. Le prêt relais souscrit pendant le mariage pour l'achat d'un bien commun est une dette commune, partagée à 50/50 dans la liquidation du régime matrimonial. Sous le régime de la séparation de biens, la répartition dépend des conditions du contrat de prêt et des quotes-parts de propriété de chaque époux.