Un ravalement de façade voté en assemblée générale, un ascenseur à rénover, une toiture à refaire : les travaux de copropriété peuvent représenter plusieurs milliers d'euros. Quand un divorce amiable s'engage en parallèle, une question surgit immédiatement — qui règle les appels de fonds à venir ? La réponse dépend d'une date précise et d'une rédaction soignée dans la convention de divorce.
En bref :
- La date de l'appel de fonds — et non la date du vote en AG — détermine quel époux doit payer les charges de copropriété (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Un ravalement de façade coûte en moyenne 8 000 à 25 000 € par lot selon la surface et la région (données FNAIM 2025) ; l'impasse sur ce poste dans la convention peut coûter très cher.
- Le délai moyen d'un divorce par consentement mutuel sans juge est de 1 à 3 mois (article 229-1 du Code civil) : les appels de fonds peuvent tomber avant ou après la signature.
- Une clause spécifique dans la convention de partage permet de fixer contractuellement qui supporte chaque tranche de travaux, indépendamment de la règle légale par défaut.
Travaux votés en copropriété : définition et enjeux au moment du divorce
Les travaux votés en assemblée générale de copropriété (AG) désignent toutes les dépenses collectives approuvées par les copropriétaires selon les majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965. Il peut s'agir d'un ravalement, d'une mise aux normes électriques, d'une rénovation énergétique ou d'un remplacement de chaudière collective.
Ces travaux génèrent des appels de fonds — c'est-à-dire des demandes de paiement émises par le syndic à chaque copropriétaire, en une ou plusieurs tranches. L'appel de fonds est le moment clé : c'est lui, et non la date du vote, qui déclenche l'obligation de payer.
Lors d'un divorce amiable, le bien immobilier en copropriété est soit vendu, soit attribué à l'un des époux. Dans les deux cas, la question des travaux votés mais non encore appelés crée une zone d'incertitude financière. Si rien n'est prévu dans la convention, c'est la règle légale par défaut qui s'applique — avec des conséquences parfois surprenantes.
En 2026, environ 10 millions de logements sont en copropriété en France (données ANAH). Statistiquement, une part significative des divorces implique donc ce type de bien. Ignorer la question des travaux dans la convention de divorce est l'une des erreurs les plus coûteuses.
La règle légale : la date de l'appel de fonds comme critère décisif
La loi est précise sur ce point. L'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose le principe : c'est le copropriétaire au moment de l'appel de fonds qui est redevable des charges, pas celui qui était propriétaire au moment du vote.
Concrètement, voici ce que cela signifie dans un contexte de divorce :
- Si l'appel de fonds est émis avant la date de transfert de propriété (signature de l'acte de partage chez le notaire) : les deux époux encore copropriétaires paient selon leur quote-part.
- Si l'appel de fonds est émis après le transfert : seul l'époux qui a reçu le bien — ou l'acheteur en cas de vente — est redevable envers le syndic.
- Si le bien est vendu à un tiers : le notaire établit un état daté et les charges sont régularisées entre vendeurs et acheteur selon les règles de l'article 20 de la même loi.
Cette règle semble simple. Elle devient complexe quand les travaux sont votés pendant la procédure de divorce, que les appels de fonds sont étalés sur 12 à 36 mois, et que le bien change de main en cours de route. Le syndic, lui, n'a qu'un seul interlocuteur : le copropriétaire inscrit à la date de chaque appel.
Question : Qui paie les travaux votés en AG si le divorce est signé entre deux appels de fonds ?
Réponse : L'époux copropriétaire au moment de chaque appel de fonds paie la tranche correspondante. Si le premier appel tombe avant la signature de la convention et le second après, la charge est scindée entre les deux époux selon la date de chaque appel, sauf clause contraire dans la convention de divorce.
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Exemples chiffrés : trois scénarios concrets
Pour illustrer l'impact réel, voici trois situations fréquentes avec des chiffres précis.
Scénario 1 : ravalement voté avant le divorce, appels étalés
L'AG vote un ravalement à 120 000 € pour l'immeuble en janvier 2026. La quote-part du lot des époux est de 15 %, soit 18 000 €. Le syndic prévoit trois appels de fonds : 6 000 € en mars 2026, 6 000 € en septembre 2026 et 6 000 € en mars 2027. La convention de divorce est signée en juillet 2026. L'époux attributaire du bien paie le 2e et le 3e appel (12 000 €). L'autre époux a payé le 1er appel (6 000 €) alors qu'il était encore copropriétaire. Sans clause de remboursement dans la convention, cette somme est perdue pour lui.
Scénario 2 : travaux votés pendant la procédure
L'AG se tient en avril 2026, pendant la procédure de divorce. Elle vote le remplacement de l'ascenseur pour 80 000 €, quote-part du lot : 10 %, soit 8 000 €. Un seul appel de fonds est prévu en octobre 2026. La convention est signée en juin 2026. L'époux attributaire paie l'intégralité des 8 000 € en octobre. Résultat équitable si la valeur du bien a été calculée en déduisant ce passif futur. Résultat inéquitable si la soulte a été calculée sans tenir compte de ces 8 000 €.
Scénario 3 : vente du bien pendant la procédure
Les époux vendent le bien en août 2026. Le notaire établit un état daté. Les travaux votés mais non encore appelés (12 000 €) sont mentionnés. L'acheteur négocie une réduction du prix ou les époux provisionnent la somme. La règle de l'article 20 de la loi de 1965 s'applique : le vendeur (les époux) reste redevable des charges exigibles avant la vente, l'acheteur prend en charge les appels postérieurs.
| Scénario | Montant travaux (quote-part) | Qui paie ? | Risque sans clause |
|---|---|---|---|
| Appels avant signature convention | 6 000 € | Les deux époux (copropriétaires) | Déséquilibre si non pris en compte dans la soulte |
| Appels après attribution du bien | 12 000 € | Époux attributaire seul | Surcoût non anticipé si soulte calculée sans ce passif |
| Vente à un tiers | 8 000 € | Acheteur (appels post-vente) | Négociation sur le prix si travaux importants |
| Appels étalés sur 3 ans | 18 000 € | Mixte selon dates | Litige post-divorce sans clause de remboursement |
L'impact sur le calcul de la soulte : ne pas oublier le passif futur
La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui en cède sa part. Elle est calculée sur la valeur nette du bien : valeur vénale moins le capital restant dû du crédit immobilier. Mais un passif souvent oublié vient fausser ce calcul : les travaux votés et non encore appelés.
Ces travaux constituent un passif futur certain : ils ont été votés, ils seront appelés, ils devront être payés. Ne pas les déduire de la valeur nette revient à surévaluer le bien et à surfacturer la soulte à l'époux attributaire.
La méthode correcte est la suivante :
- Obtenir auprès du syndic la liste des travaux votés et non encore appelés, avec les montants et le calendrier prévisionnel des appels.
- Calculer la quote-part du lot pour chaque poste de travaux.
- Déduire le total de ces passifs futurs de la valeur nette du bien avant de calculer la soulte.
- Mentionner explicitement dans la convention que ce calcul a été effectué et que l'époux attributaire supporte seul les appels postérieurs à la signature.
Exemple chiffré : bien estimé à 320 000 €, crédit restant dû de 180 000 €, travaux votés non appelés de 15 000 €. Valeur nette réelle : 320 000 - 180 000 - 15 000 = 125 000 €. Soulte correcte (50 %) : 62 500 € et non 70 000 €.
Question : Comment obtenir la liste des travaux votés non encore appelés ?
Réponse : Il faut demander au syndic un état daté ou un relevé des décisions d'AG en cours d'exécution. Ce document, prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, liste tous les travaux votés avec leur montant et le calendrier des appels. Le syndic dispose de 15 jours pour le fournir en cas de vente ; dans le cadre d'un divorce, il est conseillé de le demander dès l'ouverture de la procédure.
Rédiger une clause protectrice dans la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil) est un document contractuel. Elle peut déroger aux règles légales par défaut, à condition que les deux époux soient d'accord et que chacun soit assisté de son propre avocat.
Une clause protectrice sur les travaux de copropriété doit contenir les éléments suivants :
- L'inventaire des travaux votés : désignation précise, référence à la résolution d'AG, montant total voté, quote-part du lot.
- Le calendrier des appels de fonds prévus : dates et montants de chaque tranche.
- La répartition contractuelle : qui paie quoi, indépendamment des dates d'appel (si les époux souhaitent déroger à la règle légale).
- Une clause de remboursement : si l'un des époux paie un appel qui, selon la convention, incombe à l'autre, il dispose d'un recours contractuel direct.
- Une clause de régularisation : pour les travaux votés mais dont le montant définitif n'est pas encore connu (travaux en cours de chiffrage).
Exemple de formulation : « Les parties reconnaissent que l'assemblée générale du [date] a voté des travaux de [nature] pour un montant de [X] €, représentant une quote-part de [Y] € pour le lot n° [Z]. Les appels de fonds prévus les [dates] seront supportés exclusivement par [nom de l'époux attributaire], qui s'engage à en garantir le paiement et à tenir l'autre partie indemne de toute réclamation du syndic à ce titre. »
Question : La convention de divorce peut-elle prévoir une répartition différente de la règle légale pour les charges de copropriété ?
Réponse : Oui. La convention de divorce par consentement mutuel est un contrat entre les époux. Elle peut organiser librement la répartition des charges futures, y compris les appels de fonds de travaux, à condition que chaque époux soit assisté de son avocat. Cette dérogation n'est opposable qu'entre les époux : le syndic continuera à appeler les fonds auprès du copropriétaire inscrit, mais l'époux débiteur selon la convention devra rembourser l'autre.
Le rôle du notaire et des avocats dans la sécurisation du partage
Quand le divorce amiable implique un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour l'acte de partage (article 229-1 alinéa 2 du Code civil). Ce professionnel joue un rôle clé dans la sécurisation du passif lié aux travaux de copropriété.
Le notaire vérifie :
- L'état des charges courantes et des provisions sur charges.
- Les travaux votés figurant dans les procès-verbaux d'AG des trois dernières années.
- Le fonds de travaux obligatoire (article 14-2 de la loi de 1965, issu de la loi ALUR 2014) : ce fonds, alimenté chaque année à hauteur de 5 % minimum du budget prévisionnel, appartient au lot et non au copropriétaire. Il ne peut pas être récupéré en cas de vente ou de cession.
Les avocats, de leur côté, rédigent la convention de divorce et intègrent les clauses spécifiques aux travaux. Leur rôle est de s'assurer que la convention est équilibrée et que chaque époux comprend ses engagements futurs. Un avocat spécialisé en droit de la famille connaît ces enjeux et saura alerter son client si la convention ignore ce poste de passif.
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Question : Le fonds de travaux de la copropriété est-il partageable au moment du divorce ?
Réponse : Non. Le fonds de travaux prévu à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 est attaché au lot et non à la personne du copropriétaire. Il ne peut pas être récupéré lors d'une vente ou d'un partage. L'époux qui cède sa part perd définitivement sa contribution au fonds de travaux. Ce point doit être pris en compte dans la négociation de la soulte.
Checklist : 7 démarches concrètes à lancer dès maintenant
Vous êtes en cours de divorce amiable et votre bien est en copropriété ? Voici les 7 actions à mener sans attendre.
- Demander les procès-verbaux d'AG des 3 dernières années au syndic : ils listent tous les travaux votés.
- Obtenir un état daté complet : charges courantes, provisions, travaux votés non appelés, fonds de travaux.
- Calculer la quote-part de votre lot pour chaque poste de travaux votés (indiquée dans le règlement de copropriété).
- Établir un calendrier prévisionnel des appels de fonds avec le syndic : dates et montants de chaque tranche.
- Déduire le passif futur certain de la valeur nette du bien avant tout calcul de soulte.
- Rédiger une clause spécifique dans la convention avec votre avocat, identifiant chaque poste de travaux et désignant le débiteur de chaque appel.
- Prévoir une clause de remboursement et de garantie en cas d'appel de fonds adressé à l'époux non attributaire après la signature.
À retenir : La date de l'appel de fonds prime sur la date du vote en AG. Un travail voté il y a deux ans peut générer un appel de fonds demain. Sans clause dans votre convention, c'est le copropriétaire du moment qui paie — quel que soit l'accord verbal entre époux.
FAQ : travaux en copropriété et divorce amiable
Question : Les travaux votés avant le mariage sont-ils concernés par le partage ?
Réponse : Si le bien est en communauté (acquis pendant le mariage), tous les appels de fonds émis pendant la communauté sont des charges communes, quelle que soit la date du vote. Si le bien est propre à l'un des époux (acquis avant le mariage ou reçu par héritage), les charges restent à sa charge exclusive, même si elles ont été payées avec des fonds communs — ce qui peut ouvrir un droit à récompense au profit de la communauté (article 1437 du Code civil).
Question : Que se passe-t-il si le syndic appelle des fonds après le divorce pour des travaux votés avant ?
Réponse : Le syndic s'adresse au copropriétaire inscrit à la date de l'appel. Si l'époux attributaire est propriétaire, il paie. Si le bien a été vendu, c'est l'acheteur qui paie. Si la convention de divorce prévoit une répartition différente, l'époux qui paie peut se retourner contre l'autre sur le fondement contractuel. Sans clause, aucun recours n'est possible.
Question : Comment valoriser le bien si les travaux votés sont très importants (plus de 20 000 €) ?
Réponse : Un passif futur supérieur à 20 000 € justifie une expertise immobilière indépendante. L'expert tiendra compte des travaux votés pour ajuster la valeur vénale du bien. Cette démarche est recommandée quand les époux ne s'accordent pas sur la valeur nette du bien ou quand les travaux sont susceptibles d'affecter significativement la valeur du lot (ravalement, rénovation énergétique lourde).
Question : Peut-on contester en justice un appel de fonds adressé à tort après le divorce ?
Réponse : Vis-à-vis du syndic, non : il applique la règle légale. En revanche, si la convention de divorce prévoit que l'autre époux devait supporter cet appel, vous disposez d'un recours contractuel devant le tribunal judiciaire. Ce recours est fondé sur l'article 1103 du Code civil (force obligatoire des contrats). La clause de remboursement dans la convention est donc indispensable.
Question : Le divorce amiable est-il possible si un appel de fonds est impayé au moment de la signature ?
Réponse : Oui, mais le notaire en sera informé via l'état daté. Une charge impayée est une dette de la copropriété. Elle devra être régularisée, soit avant la signature de l'acte de partage, soit en la déduisant du produit de la vente ou de la soulte. Laisser une charge impayée sans la traiter dans la convention expose l'époux attributaire à des poursuites du syndic, y compris une hypothèque légale sur le bien.
Question : Le fonds de travaux figure-t-il à l'actif de la communauté lors du divorce ?
Réponse : Non. Le fonds de travaux (article 14-2 de la loi de 1965) est attaché au lot de copropriété et ne peut pas être récupéré par le copropriétaire sortant. Il ne figure donc pas à l'actif de la communauté. En revanche, les sommes versées au fonds depuis le début du mariage constituent une dépense commune qui a diminué l'actif partageable — ce point peut être soulevé lors de la négociation de la soulte.