Recours tiers sur bien immobilier : sécuriser son divorce amiable en 2026

Un recours contre un permis de construire, un litige de voisinage ou une action en justice de la copropriété : ces situations surviennent au pire moment, précisément lorsque vous tentez de liquider votre patrimoine commun dans le cadre d'un divorce amiable. Le bien immobilier est souvent l'actif le plus important du couple. Un contentieux tiers en cours peut bloquer la vente, réduire la valeur du bien ou créer une dette cachée. Signer la convention sans anticiper ce risque, c'est s'exposer à des conflits post-divorce coûteux.

Qu'est-ce qu'un recours tiers sur un bien immobilier au sens du divorce amiable ?

Un recours tiers désigne toute action juridique engagée par une personne extérieure au couple — voisin, syndicat de copropriété, commune ou autre collectivité — qui vise directement ou indirectement le bien immobilier commun. Ce recours peut prendre plusieurs formes : contestation d'un permis de construire, action en démolition, demande d'indemnisation pour trouble anormal de voisinage, ou encore recouvrement de charges de copropriété impayées.

Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, la convention doit dresser un état complet et sincère du patrimoine des époux. Tout passif éventuel — y compris un litige en cours — doit y figurer. L'omission d'un recours tiers constitue une information incomplète susceptible d'affecter la validité de la convention ou d'engager la responsabilité de l'époux qui en avait connaissance.

En pratique, trois grandes catégories de recours tiers sont rencontrées lors des divorces amiables impliquant un bien immobilier :

• Recours administratif : contestation d'un permis de construire déposée par un voisin ou une association devant le tribunal administratif.
• Contentieux civil de voisinage : action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage, empiétement, servitude contestée.
• Action de la copropriété : recouvrement de charges impayées, action en dommages-intérêts pour dégradation des parties communes.

Pourquoi ce risque bloque concrètement la vente ou la valorisation du bien

Un bien immobilier grevé d'un recours tiers est un bien difficile à vendre. Les acquéreurs potentiels et leurs notaires identifient systématiquement ces risques lors de la due diligence. Un recours contre un permis de construire, par exemple, suspend l'autorisation de construire et peut conduire à une démolition si le recours aboutit. Aucun acheteur sérieux n'achète un bien sous cette menace sans décote significative.

Selon les données du Conseil d'État publiées en 2025, le délai moyen de jugement d'un recours contre un permis de construire devant le tribunal administratif est de 18 à 24 mois en première instance, pouvant atteindre 4 à 5 ans en cas d'appel devant la cour administrative d'appel. Pendant toute cette période, la vente du bien est soit impossible, soit fortement décotée (entre 10 % et 30 % selon la nature du recours).

Pour un contentieux de voisinage, le risque est différent mais tout aussi réel. Si le tribunal condamne les époux à verser des dommages-intérêts ou à réaliser des travaux, cette dette doit être répartie entre eux. Sans clause préalable dans la convention de divorce, le partage de cette dette future sera litigieux.

Enfin, une action de la copropriété en recouvrement de charges impayées peut aboutir à une saisie immobilière. Si la convention de divorce a déjà attribué le bien à l'un des époux sans tenir compte de ce passif, l'autre époux peut se retrouver poursuivi solidairement.

Question : Un recours contre un permis de construire empêche-t-il de divorcer à l'amiable ?

Réponse : Non, un recours tiers n'empêche pas de divorcer par consentement mutuel. Il n'empêche pas non plus de signer la convention. En revanche, il impose de mentionner le litige dans la convention et de prévoir des clauses spécifiques pour gérer l'issue du contentieux après le divorce.

État des lieux : identifier et documenter le recours avant la convention

Avant de rédiger la convention, les deux époux et leurs avocats doivent dresser un état précis du ou des recours en cours. Cette étape de due diligence juridique est indispensable. Elle conditionne la rédaction des clauses de protection.

Voici les démarches concrètes à effectuer :

1. Consulter le greffe du tribunal administratif : demander l'état d'avancement de tout recours contre un permis de construire lié au bien. Le numéro de dossier figure sur l'avis de recours notifié en mairie.
2. Interroger le notaire : lors de l'établissement de l'acte de liquidation, le notaire vérifie l'état hypothécaire et les servitudes. Il peut aussi identifier des procédures en cours via les publications légales.
3. Contacter le syndic de copropriété : demander le procès-verbal des trois dernières assemblées générales et l'état des procédures en cours contre la copropriété ou contre les copropriétaires.
4. Vérifier les archives du tribunal judiciaire : pour tout contentieux civil de voisinage, demander l'état de la procédure auprès du greffe compétent.
5. Obtenir une attestation de l'avocat en charge du dossier : si un avocat représente déjà les époux dans le contentieux tiers, demander une note de situation précisant les risques financiers estimés.

Cette documentation doit être annexée à la convention de divorce ou, à défaut, conservée par les avocats des deux parties. Elle constitue la preuve que les époux ont bien été informés du risque au moment de la signature.

Les clauses indispensables à insérer dans la convention de divorce

La rédaction des clauses relatives au recours tiers est l'étape la plus technique. Elle requiert la collaboration des deux avocats et, souvent, du notaire chargé de la liquidation. Voici les principales clauses à prévoir.

La clause de déclaration du litige

Cette clause mentionne explicitement l'existence du recours tiers, sa nature, son stade d'avancement et les parties impliquées. Elle protège les deux époux en cas de contestation ultérieure. Elle répond à l'obligation de sincérité posée par l'article 229-3 du Code civil.

La clause de répartition des charges liées au litige

Elle détermine qui supporte les frais d'avocat, les éventuelles condamnations et les coûts de travaux imposés par le juge. Deux options principales existent :

• Répartition par moitié : chaque époux supporte 50 % des conséquences financières du litige, quelle que soit l'attribution finale du bien.
• Répartition à la charge de l'époux attributaire : l'époux qui conserve le bien prend en charge l'intégralité du litige en contrepartie d'une réduction de la soulte versée à l'autre.

La clause de révision de soulte

La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui le cède, pour compenser la différence de valeur. Si le recours tiers aboutit à une décote du bien, la soulte calculée au moment de la convention peut devenir injuste. La clause de révision prévoit une réévaluation automatique de la soulte en fonction de l'issue du litige.

La clause de séquestre

En cas de vente du bien pendant la procédure de divorce, la clause de séquestre permet de consigner une partie du prix de vente (généralement entre 5 % et 15 % selon le risque estimé) entre les mains du notaire. Cette somme est libérée une fois le litige tiers définitivement tranché. Elle protège l'acquéreur et les deux époux.

Question : Peut-on vendre le bien commun pendant un recours contre le permis de construire ?

Réponse : Oui, la vente reste juridiquement possible. Mais elle doit être précédée d'une information complète de l'acquéreur sur le recours en cours. À défaut, les vendeurs (les deux époux) s'exposent à une action en garantie des vices cachés ou en dol. La clause de séquestre et la mention dans l'acte de vente sont indispensables.

Tableau comparatif : traitement du recours tiers selon la situation du bien

L'indivision maintenue : une option à envisager pour les litiges longs

Lorsque le recours tiers est particulièrement long ou incertain dans son issue, maintenir le bien en indivision post-divorce peut être la solution la plus pragmatique. L'indivision permet aux deux ex-époux de rester co-propriétaires du bien le temps que le litige soit tranché, sans bloquer la procédure de divorce elle-même.

Cette option est encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil. Elle nécessite la rédaction d'une convention d'indivision, distincte de la convention de divorce, qui précise :

• La durée de l'indivision (5 ans maximum, renouvelable).
• Le mandataire désigné pour gérer le bien et représenter les indivisaires dans le litige.
• La répartition des charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété, frais d'avocat liés au contentieux).
• Les conditions de sortie d'indivision (vente, rachat de part) une fois le litige tranché.

L'indivision maintenue a un coût : frais de notaire pour la convention d'indivision (environ 500 à 1 500 €), et risque de conflit entre ex-époux si la relation se détériore. Mais elle évite de signer une convention de divorce avec une valorisation du bien incertaine, ce qui est souvent pire.

Question : Faut-il attendre la fin du recours tiers pour signer la convention de divorce ?

Réponse : Non, attendre n'est pas obligatoire. La convention peut être signée avec des clauses adaptées au litige en cours. Attendre la fin du recours rallonge inutilement la procédure de divorce de plusieurs années. Mieux vaut signer avec des clauses de révision et de séquestre bien rédigées.

Le rôle du notaire et des avocats dans la sécurisation de la convention

Dans un divorce par consentement mutuel, chaque époux est obligatoirement représenté par son propre avocat (article 229-1 du Code civil). Lorsqu'un bien immobilier est en jeu, le recours à un notaire est également obligatoire pour l'acte de liquidation du régime matrimonial (article 229-3 du Code civil).

Face à un recours tiers, la coordination entre les deux avocats et le notaire est essentielle. Voici la répartition des rôles :

• Les avocats : rédigent les clauses de la convention relatives au litige, conseillent leurs clients respectifs sur les risques et négocient la répartition des charges.
• Le notaire : vérifie la cohérence entre la convention de divorce et l'acte de liquidation, identifie les hypothèques ou saisies éventuelles, et peut consigner les fonds en séquestre.
• L'avocat en charge du contentieux tiers (s'il est différent) : fournit une note de risque financier permettant de calibrer les clauses de révision et de séquestre.

Le coût total de cette coordination est plus élevé qu'un divorce amiable standard. Comptez :

• Honoraires d'avocats divorce : 1 500 à 3 500 € par époux (contre 800 à 1 500 € pour un dossier simple).
• Frais de notaire pour l'acte de liquidation : 1 % à 2,5 % de la valeur du bien (selon les émoluments réglementés).
• Frais de séquestre notarial : généralement inclus dans les frais de notaire.

Ce surcoût est largement inférieur au coût d'un conflit post-divorce sur la répartition d'une condamnation non anticipée, qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

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Question : L'avocat du divorce peut-il gérer le contentieux tiers en même temps ?

Réponse : Oui, si l'avocat est compétent en droit immobilier et droit administratif. Mais dans la pratique, les avocats spécialisés en droit de la famille délèguent souvent le contentieux tiers à un confrère spécialisé. Ce qui importe, c'est que les deux procédures soient coordonnées pour éviter des clauses contradictoires.

Checklist : 8 actions à mener avant de signer la convention

1. Identifier tous les recours en cours : consulter greffe du tribunal administratif, greffe du tribunal judiciaire, syndic de copropriété.
2. Obtenir une évaluation du bien avec et sans le risque litige : faire appel à un expert immobilier judiciaire ou à un agent immobilier qui connaît le dossier.
3. Demander une note de risque financier à l'avocat en charge du contentieux tiers.
4. Vérifier l'état hypothécaire du bien auprès du service de publicité foncière compétent.
5. Négocier la clause de répartition des charges entre les deux avocats, en tenant compte de l'attribution finale du bien.
6. Insérer une clause de révision de soulte avec des critères objectifs et mesurables (décision de justice définitive, montant de la condamnation).
7. Prévoir une clause de séquestre si une vente est envisagée à court terme.
8. Faire valider l'ensemble par le notaire avant signature de la convention de divorce.

FAQ : Recours tiers, bien immobilier et divorce amiable

Question : Un recours de voisin contre notre permis de construire suffit-il à faire échouer le divorce amiable ?

Réponse : Non. Le divorce amiable peut aboutir même avec un recours tiers en cours. Le juge qui homologue la convention vérifie qu'elle protège les intérêts des deux époux. Si les clauses relatives au litige sont bien rédigées et équilibrées, l'homologation est accordée. Un avocat expérimenté en droit de la famille saura rédiger ces clauses de manière à satisfaire le juge.

Question : Que se passe-t-il si le recours tiers aboutit après la signature de la convention de divorce ?

Réponse : Si la convention ne prévoit aucune clause spécifique, l'époux qui a conservé le bien supporte seul les conséquences financières. Si une clause de révision de soulte ou de répartition des charges a été prévue, elle s'applique automatiquement. C'est pourquoi ces clauses sont indispensables et non optionnelles.

Question : La copropriété peut-elle agir contre les deux ex-époux après le divorce ?

Réponse : Oui, si la dette de charges de copropriété est antérieure au divorce et n'a pas été soldée, le syndicat de copropriété peut agir contre les deux anciens copropriétaires solidairement, même après l'homologation de la convention. Seul le remboursement intégral de la dette avant ou pendant la procédure de divorce éteint ce risque. Sinon, la convention doit prévoir qui supporte cette dette et comment l'autre époux est protégé en cas de poursuite.

Question : Comment valoriser le bien si le recours tiers crée une incertitude sur sa valeur ?

Réponse : Deux méthodes sont utilisées en pratique. La première consiste à retenir la valeur du bien sans le risque litige, avec une clause de révision de soulte si le litige aboutit défavorablement. La seconde consiste à faire évaluer le bien par un expert judiciaire qui intègre la décote liée au risque, ce qui donne une valeur unique et définitive. La première méthode est plus simple ; la seconde est plus sécurisante pour l'époux qui cède sa part.

Question : Quel est le coût d'une clause de séquestre notarial dans ce contexte ?

Réponse : Le séquestre notarial n'engendre pas de frais spécifiques distincts dans la plupart des cas : il est intégré dans les émoluments du notaire pour l'acte de liquidation ou l'acte de vente. En revanche, si le séquestre dure plusieurs années, certains notaires facturent des frais de gestion annuels (généralement entre 200 et 500 € par an). Ces frais doivent être répartis dans la convention entre les deux époux.

Question : Peut-on prévoir dans la convention que l'un des époux gère seul le contentieux tiers après le divorce ?

Réponse : Oui, c'est même recommandé lorsque le bien est attribué à un seul époux. La convention peut prévoir un mandat de représentation accordé à l'époux attributaire pour gérer le litige en lieu et place des deux parties. Ce mandat doit être limité dans le temps et dans son objet, et prévoir que l'époux mandataire informe l'autre de l'évolution du dossier. Un avocat spécialisé peut rédiger ce mandat en annexe de la convention.