Un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) représente souvent l'investissement phare d'un couple marié. Lors d'un divorce, sa liquidation soulève des questions spécifiques : régime matrimonial, statut fiscal, amortissements en cours, locataire en place. Voici tout ce qu'il faut savoir pour trancher efficacement.
En bref :
- Un bien LMNP acquis pendant le mariage sous régime de communauté est un bien commun à partager à 50/50 selon l'article 1401 du Code civil.
- Le délai moyen pour liquider un bien immobilier lors d'un divorce amiable est de 3 à 6 mois, vente incluse.
- La soulte versée pour conserver le bien seul est soumise à des droits de partage de 1,1 % (article 746 du Code général des impôts, depuis 2022).
- Le statut LMNP peut être conservé par l'attributaire si le bien reste loué meublé après le divorce.
Qu'est-ce que le LMNP dans le contexte d'un divorce ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) désigne un propriétaire qui loue un logement meublé sans que ses recettes locatives dépassent 23 000 € par an ou 50 % de ses revenus globaux. Ce seuil est fixé par l'article 155 IV du Code général des impôts.
Dans un divorce, ce bien n'est pas traité comme un simple logement. Il génère des revenus, bénéficie d'un régime fiscal spécifique (régime réel ou micro-BIC), et peut comporter des amortissements comptables en cours. Ces éléments influencent directement sa valeur nette et les options disponibles lors du partage.
Contrairement à une résidence principale, un bien LMNP est presque toujours occupé par un locataire tiers. Cela impose des contraintes légales supplémentaires : respect du bail en cours, impossibilité de vendre occupé sans accord ou délai, et nécessité de notifier le locataire en cas de changement de propriétaire.
Quel régime matrimonial s'applique au bien LMNP ?
Le sort du bien LMNP dépend en premier lieu du régime matrimonial des époux. Trois situations sont possibles.
Régime de communauté légale (le plus fréquent)
Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, tout bien acquis pendant le mariage est commun. Cela inclut le bien LMNP acheté avec des fonds communs. Selon l'article 1401 du Code civil, chaque époux détient 50 % de ce bien. Au divorce, il doit être partagé ou attribué à l'un des deux moyennant soulte.
Régime de séparation de biens
Si les époux ont signé un contrat de mariage en séparation de biens, le bien LMNP appartient à celui qui l'a financé. Aucun partage n'est nécessaire si un seul époux est propriétaire. En cas de co-acquisition, la quote-part de chacun est celle inscrite dans l'acte notarié.
Régime de participation aux acquêts
Ce régime fonctionne comme une séparation pendant le mariage, mais prévoit un rééquilibrage à la dissolution. La valeur du bien LMNP entre dans le calcul de la créance de participation. Un notaire est indispensable pour chiffrer ce rééquilibrage.
Question : Le bien LMNP acheté avant le mariage appartient-il aux deux époux ?
Réponse : Non, un bien acquis avant le mariage reste un bien propre de l'époux propriétaire, quel que soit le régime matrimonial. Il n'entre pas dans la masse à partager, sauf si des fonds communs ont financé des travaux importants, ce qui peut ouvrir droit à une récompense au profit de la communauté selon l'article 1437 du Code civil.
Les trois options pour régler le sort du bien LMNP
Face à un bien LMNP commun, les époux disposent de trois options concrètes. Chacune a des conséquences fiscales et pratiques distinctes.
| Option | Principe | Droits de partage | Délai estimé | Fiscalité sur plus-value |
|---|---|---|---|---|
| Vente à un tiers | Vente libre, partage du produit | Non applicable | 3 à 6 mois | Plus-value immobilière (19 % + prélèvements sociaux 17,2 %) |
| Attribution à un époux (soulte) | L'un rachète la part de l'autre | 1,1 % sur la valeur nette | 1 à 3 mois | Pas de plus-value entre époux au divorce |
| Conservation en indivision | Les deux restent co-propriétaires | Non immédiat | Indéfini | Taxation lors de la vente future |
La vente à un tiers est la solution la plus nette. Elle liquide définitivement le bien et partage le produit entre les époux. Elle déclenche cependant l'imposition de la plus-value immobilière si le bien n'est pas la résidence principale.
L'attribution avec soulte permet à l'un des époux de conserver le bien et de continuer l'activité LMNP. La soulte correspond à la moitié de la valeur nette du bien (valeur vénale moins capital restant dû). Les droits de partage s'élèvent à 1,1 % de la valeur nette partagée.
L'indivision post-divorce est techniquement possible mais déconseillée. Elle maintient un lien patrimonial entre ex-époux et peut bloquer toute décision (vente, travaux, changement de locataire) en cas de désaccord.
Question : Peut-on vendre un bien LMNP loué pendant le divorce ?
Réponse : Oui, un bien loué peut être vendu, mais avec des contraintes. Le bail en cours doit être respecté. L'acheteur reprend le bail existant. Si le bail arrive à échéance pendant la procédure, un congé pour vendre peut être donné au locataire avec un préavis de 6 mois (loi du 6 juillet 1989, article 15).
Fiscalité du bien LMNP lors du partage : ce qui change en 2026
La fiscalité est un point critique souvent sous-estimé. Plusieurs taxes et impôts peuvent s'appliquer selon le mode de règlement choisi.
Les droits de partage
Depuis le 1er janvier 2022, les droits de partage sont fixés à 1,1 % de l'actif net partagé (article 746 du CGI). Pour un bien LMNP d'une valeur nette de 200 000 €, cela représente 2 200 €. Ces droits sont dus lors de tout partage amiable ou judiciaire d'un bien immobilier commun.
La plus-value immobilière
En cas de vente à un tiers, la plus-value est imposable. Le taux d'imposition est de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la 6e année. Après 22 ans, l'impôt sur le revenu est nul ; après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Le sort des amortissements LMNP
En régime réel, le propriétaire LMNP amortit le bien sur 20 à 40 ans. Ces amortissements réduisent le bénéfice imposable. Lors de la vente, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les particuliers (contrairement aux LMP). C'est un avantage fiscal significatif à préserver si possible.
Question : Les amortissements LMNP sont-ils perdus en cas de divorce ?
Réponse : Non. Si l'un des époux conserve le bien et continue l'activité LMNP, les amortissements en cours peuvent être poursuivis. En cas de vente, les amortissements déjà pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value pour un LMNP (régime des particuliers), ce qui est fiscalement avantageux.
Comment valoriser un bien LMNP pour le partage ?
La valorisation d'un bien LMNP est plus complexe que celle d'un bien vide. Elle doit intégrer plusieurs paramètres spécifiques à l'investissement locatif meublé.
La valeur vénale du bien
C'est le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché libre. Elle est estimée par un notaire, un expert immobilier ou par comparaison avec des transactions récentes dans le même secteur. En 2026, les prix immobiliers varient fortement selon les zones : de 1 500 €/m² en zone rurale à plus de 10 000 €/m² à Paris.
La valeur de rendement
Un bien LMNP peut aussi être valorisé par capitalisation des loyers. On divise le loyer annuel net par un taux de rendement de marché (généralement 4 à 6 % pour un meublé en 2026). Un loyer annuel net de 8 000 € capitalisé à 5 % donne une valeur de 160 000 €. Cette méthode est pertinente pour les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).
La valeur nette après déduction du passif
La valeur à partager est toujours la valeur nette : valeur vénale moins le capital restant dû sur le crédit immobilier. Si le bien vaut 250 000 € et que le crédit restant est de 80 000 €, la valeur nette est de 170 000 €. La soulte à verser par l'attributaire est de 85 000 €.
Il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier indépendant ou à un notaire pour fixer une valeur opposable. En cas de désaccord entre époux, le juge peut nommer un expert judiciaire.
Procédure concrète lors d'un divorce amiable avec un bien LMNP
Le divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil) est la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Voici les étapes précises lorsqu'un bien LMNP est en jeu.
- Étape 1 — Inventaire des biens : Lister le bien LMNP avec sa valeur estimée, le capital restant dû, les loyers en cours et le bail locatif en vigueur.
- Étape 2 — Choix de l'option : Se mettre d'accord sur la vente, l'attribution ou l'indivision. Consulter un avocat pour chaque option.
- Étape 3 — Valorisation : Faire estimer le bien par un notaire ou un expert. Obtenir un relevé de capital restant dû auprès de la banque.
- Étape 4 — Rédaction de la convention : Les avocats de chaque époux rédigent la convention de divorce. Elle intègre le sort du bien LMNP, la soulte éventuelle, et le transfert de propriété.
- Étape 5 — Acte notarié : Tout transfert de propriété immobilière exige un acte authentique chez le notaire. Les droits de partage (1,1 %) sont perçus à cette occasion.
- Étape 6 — Notification au locataire : En cas de changement de propriétaire, le locataire est informé par lettre recommandée. Le bail se poursuit automatiquement (article 1743 du Code civil).
- Étape 7 — Mise à jour fiscale : L'attributaire déclare le bien à son nom auprès du centre des finances publiques et continue (ou commence) les déclarations BIC.
Le coût total d'un divorce amiable avec bien immobilier oscille entre 2 000 € et 5 000 € (honoraires d'avocats + notaire + droits de partage), contre 10 000 à 25 000 € en cas de contentieux. Obtenez une estimation personnalisée via le formulaire de devis gratuit de Divorce Simplifié.
Question : Faut-il obligatoirement un notaire pour partager un bien LMNP lors d'un divorce ?
Réponse : Oui, absolument. Tout transfert de propriété immobilière, y compris entre époux dans le cadre d'un divorce, doit faire l'objet d'un acte authentique établi par un notaire (article 710-1 du Code civil). Le notaire perçoit également les droits de partage de 1,1 % pour le compte de l'État.
Conserver le statut LMNP après le divorce : mode d'emploi
Si l'un des époux souhaite conserver le bien et maintenir l'activité LMNP, plusieurs démarches administratives et fiscales sont nécessaires.
Mise à jour du numéro SIRET
L'activité LMNP est déclarée sous un numéro SIRET individuel. Si le bien était déclaré au nom des deux époux (ce qui est rare mais possible), l'attributaire doit créer ou mettre à jour sa déclaration auprès du guichet unique des entreprises (INPI). Cette démarche est gratuite et peut se faire en ligne.
Choix du régime fiscal
L'attributaire peut choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) et le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements). Le régime réel est plus avantageux dès que les charges dépassent 50 % des recettes.
Refinancement du crédit
Si le crédit immobilier était souscrit conjointement, la banque doit être informée du changement de situation. Elle peut exiger une désolidarisation du co-emprunteur, ce qui implique souvent un rachat de crédit ou une renégociation. La banque dispose d'un droit de regard sur la solvabilité du seul attributaire.
Conserver un bien LMNP après un divorce est tout à fait possible et peut être fiscalement optimal. Cela demande cependant une coordination entre l'avocat, le notaire, le comptable et la banque. Anticiper ces démarches dès le début de la procédure de divorce évite des blocages coûteux.
FAQ — LMNP et divorce : vos questions clés
Question : Un bien LMNP en résidence de services est-il traité différemment lors d'un divorce ?
Réponse : Sur le plan du partage, non. Les règles du régime matrimonial s'appliquent de la même façon. En revanche, la valorisation est différente : un bien en résidence gérée (étudiante, senior, EHPAD) est valorisé selon le bail commercial avec l'exploitant et le rendement locatif, pas uniquement selon le marché immobilier classique. La présence d'un bail commercial avec un gestionnaire peut compliquer la vente ou l'attribution.
Question : Que se passe-t-il si le bien LMNP est en déficit fiscal au moment du divorce ?
Réponse : Les déficits BIC non encore imputés sont attachés à la personne qui les a générés. Ils ne se transfèrent pas à l'autre époux. En cas de vente du bien, les déficits reportables sont perdus si le propriétaire cesse son activité LMNP. Si l'attributaire continue l'activité, il peut continuer à imputer ses propres déficits.
Question : Peut-on inclure le bien LMNP dans la prestation compensatoire ?
Réponse : Oui. La prestation compensatoire peut être versée en capital, en nature, ou sous forme d'attribution d'un bien immobilier (article 274 du Code civil). Un époux peut ainsi recevoir le bien LMNP en guise de prestation compensatoire. Cette attribution en nature doit être valorisée et acceptée par les deux parties dans la convention de divorce.
Question : Combien coûte le partage d'un bien LMNP lors d'un divorce amiable en 2026 ?
Réponse : Le coût total comprend : les honoraires d'avocats (1 000 à 2 500 € par époux), les émoluments du notaire (variables selon la valeur du bien, environ 1 à 2 % de la valeur), et les droits de partage (1,1 % de l'actif net). Pour un bien LMNP d'une valeur nette de 200 000 €, comptez entre 5 000 et 8 000 € de frais totaux.
Question : Le locataire en place peut-il s'opposer à la vente du bien LMNP lors du divorce ?
Réponse : Non. Le locataire ne peut pas s'opposer à la vente entre époux ou à un tiers. Son bail se poursuit automatiquement avec le nouvel acquéreur (article 1743 du Code civil). Il bénéficie d'un droit de préemption uniquement si le congé pour vendre lui est donné à l'échéance du bail, selon la loi du 6 juillet 1989.
Question : Faut-il déclarer le changement de propriétaire du bien LMNP aux impôts ?
Réponse : Oui. L'attributaire du bien doit déclarer son activité LMNP auprès du guichet unique (INPI) dans les 15 jours suivant le début ou la reprise d'activité. Il doit également informer le centre des finances publiques du changement de propriété via la déclaration de revenus fonciers ou BIC de l'année concernée.