Taxe foncière et taxe d'habitation après le divorce : guide fiscal 2026

Le divorce ne règle pas automatiquement vos obligations fiscales immobilières. Taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, imposition des revenus locatifs partagés : les conséquences fiscales d'une séparation sont concrètes et souvent sous-estimées. Ce guide vous explique, chiffres à l'appui, qui doit payer quoi et comment éviter les mauvaises surprises.

Qu'est-ce que la taxe foncière et la taxe d'habitation dans le contexte d'un divorce ?

La taxe foncière est un impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales. En 2026, le montant moyen national est estimé à environ 1 000 à 1 500 € par an pour une résidence principale, selon sa superficie et sa localisation.

La taxe d'habitation (TH) a été supprimée sur les résidences principales pour l'ensemble des ménages depuis le 1er janvier 2023. Elle reste due uniquement sur les résidences secondaires et les logements vacants (taxe sur les logements vacants, TLV). Son taux peut être majoré jusqu'à 60 % dans les zones tendues, selon la décision de la commune.

Dans le cadre d'un divorce, la situation fiscale dépend d'un facteur clé : qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est cette date, et non la date du jugement de divorce, qui détermine le redevable légal de la taxe foncière.

La règle du 1er janvier : comment elle s'applique après une séparation

Le principe est simple mais souvent mal compris. Selon l'article 1400 du Code général des impôts (CGI), la taxe foncière est établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition. Peu importe ce qui se passe le reste de l'année.

Exemple concret : votre divorce est prononcé en mars 2026 et le bien immobilier commun est vendu en septembre 2026. La taxe foncière 2026 reste due par les deux ex-époux en qualité de co-indivisaires au 1er janvier 2026. L'acheteur n'est redevable qu'à partir du 1er janvier 2027.

En pratique, lors de la vente du bien, le notaire procède à un prorata temporis : le vendeur (ou les co-indivisaires) remboursent à l'acheteur la fraction de taxe foncière correspondant à la période postérieure à la vente. Ce remboursement est calculé au jour près et apparaît dans l'acte de vente.

Question : Si mon divorce est prononcé en 2026, dois-je payer la taxe foncière de toute l'année ?

Réponse : Oui, si vous étiez propriétaire au 1er janvier 2026. Le divorce prononcé en cours d'année ne modifie pas votre obligation fiscale pour l'année en cours. En revanche, lors de la vente du bien, un prorata est appliqué pour équilibrer la charge entre vendeur et acheteur.

Indivision post-divorce : le piège fiscal à éviter

L'indivision est la situation dans laquelle deux personnes (ici, les ex-époux) détiennent conjointement un bien sans que les parts soient matériellement séparées. Elle survient fréquemment après un divorce lorsque le bien immobilier commun n'est pas vendu ou attribué immédiatement.

En matière de taxe foncière, l'indivision crée une solidarité fiscale : l'administration fiscale peut réclamer la totalité de la taxe à l'un ou l'autre des co-indivisaires. Si votre ex-conjoint ne paie pas sa part, vous pouvez être contraint de régler l'intégralité de la somme — à charge pour vous de vous retourner ensuite contre lui.

Pour éviter ce scénario, plusieurs solutions existent :

• Demander une division de l'avis d'imposition : chaque co-indivisaire reçoit un avis distinct proportionnel à ses droits (50/50 par défaut, ou selon les quotes-parts définies dans la convention de divorce). Cette demande s'effectue auprès du centre des finances publiques compétent.
• Sortir de l'indivision rapidement : vente du bien, rachat de soulte par l'un des époux, ou attribution judiciaire. L'article 815 du Code civil rappelle que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision.
• Prévoir la répartition dans la convention de divorce : la convention de divorce par consentement mutuel peut stipuler explicitement qui prend en charge la taxe foncière pendant la période d'indivision.

Question : Que se passe-t-il si mon ex-conjoint refuse de payer sa part de taxe foncière en indivision ?

Réponse : L'administration fiscale peut vous réclamer la totalité de la taxe. Vous devrez payer, puis exercer un recours contre votre ex-conjoint pour récupérer sa quote-part. Prévoir la répartition dans la convention de divorce évite ce risque.

Tableau comparatif : situations fiscales selon le statut du bien après divorce

Taxe d'habitation sur la résidence secondaire : attention aux majorations

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, la TH ne concerne plus que les résidences secondaires. Or, après un divorce, un bien immobilier peut changer de statut fiscal.

Prenons un exemple fréquent : l'un des époux quitte le domicile conjugal et s'installe dans un logement locatif. Le bien commun, occupé temporairement par l'autre conjoint, reste sa résidence principale. Mais si ce conjoint quitte à son tour le bien avant la vente, celui-ci devient une résidence secondaire — et la TH redevient exigible.

Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, etc.), les communes peuvent appliquer une majoration de 5 % à 60 % sur la TH des résidences secondaires. En 2026, plus de 4 500 communes ont activé cette majoration selon les données de la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Pour éviter cette surtaxe :

• Vendre le bien rapidement après le divorce.
• Maintenir l'occupation effective par l'un des ex-époux (résidence principale).
• Mettre le bien en location (le locataire devient redevable de la TH sur sa résidence principale — mais cette TH est supprimée depuis 2023, donc aucun impôt TH ne s'applique dans ce cas).

Question : Mon ex-conjoint a quitté le domicile conjugal. Le bien est-il considéré comme une résidence secondaire ?

Réponse : Non, tant que vous l'occupez comme résidence principale. La TH sur résidences principales est supprimée depuis 2023. Le bien ne devient résidence secondaire (et donc soumis à TH) que s'il n'est plus la résidence principale d'aucun occupant.

Revenus locatifs et bien commun : déclaration fiscale pendant l'indivision

Si le bien commun est mis en location pendant la période d'indivision (avant vente ou partage définitif), les revenus fonciers doivent être déclarés par chaque co-indivisaire à hauteur de ses droits dans l'indivision. En pratique, chaque ex-époux déclare 50 % des loyers perçus dans sa propre déclaration de revenus (formulaire 2044), sauf convention contraire.

Cette règle découle de l'article 8 du Code général des impôts, qui prévoit l'imposition des revenus fonciers en quote-part pour les propriétaires indivis. Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance) sont également réparties selon les mêmes quotes-parts.

Points de vigilance :

• Si l'un des ex-époux perçoit seul les loyers sans les reverser à l'autre, le co-indivisaire lésé peut agir en justice. Mais fiscalement, les deux restent imposables sur leur quote-part théorique.
• Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s'applique si les revenus bruts de chaque co-indivisaire n'excèdent pas 15 000 € par an.
• La plus-value lors de la vente du bien est calculée séparément pour chaque co-indivisaire, selon sa quote-part et sa durée de détention personnelle.

Question : Comment déclarer les revenus locatifs d'un bien en indivision après divorce ?

Réponse : Chaque ex-époux déclare sa quote-part des loyers (généralement 50 %) dans sa propre déclaration de revenus, sur le formulaire 2044. Les charges sont également déduites à hauteur de sa quote-part, conformément à l'article 8 du CGI.

Exonérations et dégrèvements : les droits à ne pas oublier après un divorce

Le divorce peut modifier votre situation fiscale et ouvrir droit à certaines exonérations ou réductions sur la taxe foncière. Ces droits dépendent de vos revenus, de votre situation familiale et du bien concerné.

En 2026, les principales exonérations de taxe foncière applicables sont :

• Exonération totale pour les personnes de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds fixés à l'article 1417 du CGI (environ 11 885 € pour une part en 2026).
• Dégrèvement de 100 € pour les propriétaires occupants dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils (article 1391 B ter du CGI) — ce dispositif a été prolongé jusqu'en 2026.
• Plafonnement de la taxe foncière à 50 % des revenus pour les ménages modestes (article 1391 B du CGI).

Après un divorce, votre revenu fiscal de référence change (vous n'êtes plus imposé en commun). Cela peut vous faire basculer sous les seuils d'exonération — ou au contraire vous en faire sortir si vous perceviez une pension alimentaire ou une prestation compensatoire. Vérifiez systématiquement votre éligibilité auprès de votre centre des finances publiques ou sur impots.gouv.fr.

Pour bénéficier de ces dispositifs, la démarche est simple : connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », ou contactez directement votre service des impôts des particuliers (SIP).

Divorce par consentement mutuel : anticiper les clauses fiscales immobilières

Le divorce par consentement mutuel, régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, offre une grande liberté contractuelle. Les époux peuvent — et doivent — prévoir dans leur convention de divorce les modalités de prise en charge des impôts locaux pendant la période transitoire.

Voici les clauses fiscales immobilières à inclure dans votre convention :

1. Répartition de la taxe foncière pendant l'indivision (50/50 ou autre quote-part).
2. Attribution de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire si applicable.
3. Gestion des revenus locatifs : qui perçoit, qui déclare, comment sont réparties les charges.
4. Clause de garantie : si l'un des époux ne paie pas, l'autre peut se retourner contre lui avec intérêts.
5. Délai maximal de sortie d'indivision : prévoir une date butoir pour la vente ou le rachat de soulte.

Ces clauses évitent les litiges fiscaux post-divorce, souvent coûteux. Un avocat spécialisé en droit de la famille peut vous aider à les rédiger. Divorce Simplifié vous accompagne dans la préparation de votre dossier : obtenez un devis gratuit en ligne pour estimer le coût global de votre divorce amiable.

FAQ : taxe foncière, taxe d'habitation et divorce

Question : Qui paie la taxe foncière quand un seul époux reste dans le logement après le divorce ?

Réponse : Si le bien est toujours en indivision (aucun acte de partage publié), les deux ex-époux restent solidairement redevables de la taxe foncière, même si un seul occupe le logement. L'époux occupant peut demander à l'autre une contribution aux charges dans le cadre d'une convention d'indivision ou d'une décision judiciaire.

Question : La taxe d'habitation est-elle due après un divorce ?

Réponse : La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis 2023 pour tous les ménages. Elle subsiste uniquement sur les résidences secondaires. Si votre bien commun devient une résidence secondaire après le départ des deux époux, la TH est due par le ou les propriétaires.

Question : Comment sortir de l'indivision pour clarifier la situation fiscale ?

Réponse : Trois options : vente du bien (partage du produit), rachat de soulte par l'un des époux (il devient seul propriétaire), ou attribution judiciaire. Dans tous les cas, l'acte doit être établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière pour être opposable à l'administration fiscale dès le 1er janvier suivant.

Question : Peut-on déduire la taxe foncière de ses revenus après un divorce ?

Réponse : La taxe foncière n'est pas déductible des revenus pour un bien occupé à titre de résidence principale. En revanche, pour un bien mis en location, la taxe foncière est une charge déductible des revenus fonciers (article 31 du CGI), à hauteur de la quote-part de chaque co-indivisaire.

Question : Que se passe-t-il si le bien est vendu en cours d'année : qui paie la taxe foncière ?

Réponse : Le ou les propriétaires au 1er janvier de l'année de vente restent redevables de la taxe foncière pour l'année entière. Lors de la vente, le notaire calcule un prorata : le vendeur rembourse à l'acheteur la fraction correspondant à la période post-vente. Ce mécanisme est encadré par l'usage notarial et figure systématiquement dans l'acte de vente.

Question : Un ex-époux peut-il contester le montant de la taxe foncière après le divorce ?

Réponse : Oui. Tout redevable peut contester la valeur locative cadastrale servant de base de calcul, en adressant une réclamation au service des impôts avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*190-1 du Livre des procédures fiscales). Cette démarche est indépendante du divorce et accessible à chaque co-indivisaire.