LMNP et divorce : sort du bien meublé en location en 2026
Un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) représente souvent l'un des actifs les plus complexes à traiter lors d'un divorce. Entre le régime matrimonial, la fiscalité spécifique, les amortissements en cours et les droits du locataire en place, les époux font face à de nombreuses contraintes. Ce guide pratique détaille les options disponibles, les coûts réels et les étapes à suivre pour régler le sort d'un bien LMNP dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel en 2026.
En bref :
- Un bien LMNP commun est évalué à sa valeur vénale nette au jour du divorce ; les amortissements fiscaux déjà déduits ne réduisent pas cette valeur de partage.
- L'attribution du bien à l'un des époux déclenche une soulte et, en régime de communauté, un droit de partage de 1,1 % sur la valeur nette (article 746 du CGI).
- La convention de divorce doit mentionner explicitement le statut LMNP, le numéro SIRET de l'exploitant et la situation du bail en cours, conformément à l'article 229-3 du Code civil.
- La vente amiable du bien pendant la procédure est la solution la plus simple : elle évite la soulte et permet un partage net du produit de cession.
Qu'est-ce que le LMNP et pourquoi complique-t-il le divorce ?
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) est un régime fiscal français permettant à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'avantages comptables. Il est défini par l'article 155 IV du Code général des impôts (CGI). Pour être qualifié de LMNP, les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Ce statut crée une activité commerciale individuelle. Le loueur est immatriculé au greffe du tribunal de commerce et dispose d'un numéro SIRET. Il tient une comptabilité, amortit le bien et le mobilier, et déclare ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — souvent nuls grâce aux amortissements. C'est précisément cette dimension entrepreneuriale qui complique le divorce.
Lors d'un divorce, le bien LMNP doit être traité à deux niveaux distincts. D'abord comme un actif immobilier à partager selon le régime matrimonial. Ensuite comme une activité commerciale à transférer, modifier ou clôturer. Ces deux dimensions sont indépendantes mais interagissent fortement sur le plan fiscal.
En 2026, environ 2,5 millions de logements sont exploités sous statut LMNP en France, selon les données de la Direction générale des finances publiques. Une part croissante de ces biens appartient à des couples mariés, ce qui en fait un sujet de divorce de plus en plus fréquent.
Régime matrimonial : qui possède le bien LMNP ?
La première étape est d'identifier le propriétaire juridique du bien. La réponse dépend du régime matrimonial des époux et de l'origine des fonds ayant financé l'acquisition.
Communauté légale réduite aux acquêts (régime par défaut)
Sous ce régime, tout bien acquis pendant le mariage avec des fonds communs est un bien commun. Le bien LMNP acheté pendant le mariage appartient donc aux deux époux à parts égales, quel que soit le nom figurant sur l'acte d'achat ou le SIRET. L'exploitant LMNP peut être un seul époux, mais le bien reste commun.
En revanche, si le bien a été financé par des fonds propres (héritage, donation, vente d'un bien personnel) avec une clause d'emploi ou de remploi, il reste un bien propre. L'article 1406 du Code civil encadre ce mécanisme de remploi. Dans ce cas, le bien n'entre pas dans la masse à partager.
Séparation de biens
Sous ce régime, chaque époux conserve ses biens personnels. Si le bien LMNP appartient à un seul époux, il lui reste intégralement. Si les deux époux ont co-investi, le bien est en indivision selon les quotes-parts réelles de chacun, souvent prouvées par les relevés bancaires et l'acte notarié.
Participation aux acquêts
Ce régime fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage, mais prévoit un calcul de créance de participation à la dissolution. La plus-value générée par le bien LMNP pendant le mariage entre dans ce calcul. L'article 1569 du Code civil en fixe les modalités.
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Les 4 options pour traiter le bien LMNP lors du divorce
Une fois la propriété juridique établie, les époux disposent de quatre options principales. Chacune a des implications fiscales, financières et pratiques différentes.
| Option | Principe | Coût estimé | Délai | Avantage principal |
|---|---|---|---|---|
| Vente du bien | Vendre à un tiers, partager le produit net | Frais d'agence 3-5 % + impôt sur plus-value | 3 à 6 mois | Partage simple, pas de soulte |
| Attribution à un époux | L'un rachète la part de l'autre (soulte) | Droit de partage 1,1 % + frais notaire | 2 à 4 mois | Continuité de l'exploitation LMNP |
| Indivision post-divorce | Les deux restent copropriétaires | Frais de gestion partagés | Immédiat | Évite la vente forcée |
| Apport en SCI | Créer une SCI pour détenir le bien | 1 500 à 3 000 € de constitution + frais notaire | 2 à 3 mois | Gestion structurée de l'indivision |
Question : peut-on continuer à exploiter un bien LMNP en indivision après le divorce ?
Réponse : Oui, l'indivision post-divorce est légalement possible et permet de maintenir l'exploitation LMNP. Cependant, un seul des ex-époux peut conserver le statut LMNP actif (SIRET). L'autre doit soit radier son activité, soit créer sa propre immatriculation si l'exploitation est partagée. Une convention d'indivision notariée (article 1873-1 du Code civil) est fortement recommandée pour encadrer la gestion.
Fiscalité du partage : les pièges à éviter
Le traitement fiscal du bien LMNP lors du divorce est l'une des zones les plus techniques. Plusieurs impôts peuvent se cumuler si la situation n'est pas anticipée correctement.
Le droit de partage
En cas d'attribution du bien à l'un des époux, un droit de partage de 1,1 % s'applique sur la valeur nette du bien (valeur vénale moins les dettes, notamment le capital restant dû du crédit immobilier). Ce droit est prévu par l'article 746 du CGI. Pour un bien valant 250 000 € avec 100 000 € de crédit restant, le droit de partage porte sur 150 000 €, soit 1 650 €.
La plus-value immobilière en cas de vente
Si le bien est vendu, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la 6e année. Un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'IR ; depuis plus de 30 ans, il est totalement exonéré (article 150 U du CGI).
La reprise des amortissements LMNP
C'est le piège fiscal le plus souvent ignoré. En régime réel LMNP, le propriétaire amortit le bien et le mobilier sur plusieurs années. Ces amortissements réduisent le résultat fiscal mais ne diminuent pas le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. En revanche, si le bien est vendu après une exploitation LMNP, la plus-value professionnelle (article 151 septies du CGI) peut s'appliquer si les seuils sont dépassés. Un expert-comptable spécialisé en LMNP est indispensable pour chiffrer l'impact réel.
Question : les amortissements LMNP réduisent-ils la valeur de partage du bien lors du divorce ?
Réponse : Non. Les amortissements comptables n'ont aucun effet sur la valeur vénale du bien retenue pour le partage entre époux. Le bien est évalué à sa valeur de marché au jour du divorce. Les amortissements n'affectent que la fiscalité de l'exploitation et, potentiellement, le calcul de la plus-value en cas de cession.
Rédiger la convention de divorce : mentions obligatoires pour un bien LMNP
Dans un divorce par consentement mutuel, la convention doit être rédigée avec une précision particulière lorsqu'un bien LMNP est en jeu. L'article 229-3 du Code civil impose que la convention règle l'intégralité des effets du divorce, y compris patrimoniaux.
Pour un bien LMNP, la convention doit impérativement mentionner les éléments suivants :
- L'adresse complète du bien et sa désignation cadastrale
- Le régime fiscal actuel (LMNP réel ou micro-BIC)
- Le numéro SIRET de l'exploitant actuel
- La situation du bail en cours (type de bail, durée restante, loyer mensuel)
- La valeur vénale retenue par les époux (ou l'évaluation notariale)
- Le montant du crédit immobilier restant dû, si applicable
- L'option retenue : vente, attribution avec soulte, indivision
- Les modalités de transfert ou de clôture du statut LMNP
- La répartition des charges fiscales et comptables jusqu'à la date effective du transfert
Un avocat spécialisé en droit de la famille et idéalement en droit fiscal est indispensable pour rédiger ces clauses. Une erreur ou un oubli dans la convention peut générer un redressement fiscal ultérieur ou un litige entre ex-époux.
Question : faut-il un notaire pour le partage d'un bien LMNP lors d'un divorce par consentement mutuel ?
Réponse : Oui, obligatoirement. Dès qu'un bien immobilier figure dans la convention de divorce, un acte notarié de liquidation du régime matrimonial est requis. C'est l'article 229-3 alinéa 2 du Code civil qui l'impose. Le notaire établit l'état liquidatif, calcule la soulte éventuelle et perçoit le droit de partage de 1,1 %.
Sort du bail en cours : droits du locataire et obligations des époux
Un bien LMNP est, par définition, occupé par un locataire. Le divorce ne peut pas ignorer cette réalité juridique. Le locataire bénéficie de protections légales indépendantes de la situation personnelle des propriétaires.
Le bail meublé est régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR. Sa durée minimale est d'un an (9 mois pour un étudiant). Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire pour vendre le bien sans respecter un préavis de 3 mois et le droit de préemption du locataire (article 15 II de la loi de 1989).
Si les époux décident de vendre le bien occupé, ils doivent notifier au locataire une offre de vente en priorité. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter. En cas de refus, la vente peut se poursuivre librement. Un bien vendu occupé se négocie généralement 10 à 20 % en dessous de la valeur d'un bien libre, ce qui doit être anticipé dans le calcul de la soulte ou du partage.
En cas d'attribution du bien à un seul époux, le bail se poursuit automatiquement. Le nouveau propriétaire unique reprend les droits et obligations du bailleur. Il doit informer le locataire du changement de bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, et lui communiquer les nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer. Aucune modification du bail n'est nécessaire.
Si le bien est en indivision post-divorce, les deux ex-époux restent co-bailleurs. Toute décision importante (congé pour vente, renouvellement du bail) requiert l'accord des deux parties. C'est souvent une source de blocage, d'où l'intérêt d'une convention d'indivision précisant les pouvoirs de gestion de chacun.
Clôturer ou transférer le statut LMNP : démarches pratiques
Le statut LMNP est une activité commerciale individuelle. Il ne se transfère pas automatiquement comme un bien immobilier. Des démarches administratives spécifiques s'imposent selon le scénario retenu.
Scénario 1 : le bien est vendu
L'exploitant LMNP doit radier son activité auprès du greffe du tribunal de commerce dans un délai de 30 jours suivant la cessation d'activité. Il dépose une déclaration de cessation d'activité (formulaire P4 ou démarche en ligne sur guichet-entreprises.fr). Il établit également une déclaration fiscale de résultat pour la période allant du 1er janvier à la date de cession. La radiation est gratuite.
Scénario 2 : le bien est attribué à l'époux non-exploitant
L'époux qui récupère le bien doit créer sa propre activité LMNP. Il s'immatricule auprès du guichet unique des formalités d'entreprises et obtient un nouveau numéro SIRET. L'ancien exploitant radie son activité. Cette création est gratuite mais nécessite de choisir un régime fiscal (micro-BIC ou réel) et, en régime réel, de mandater un expert-comptable.
Scénario 3 : le bien reste à l'exploitant actuel
Aucune démarche LMNP spécifique n'est requise. L'exploitant continue son activité normalement. La seule modification concerne le régime matrimonial : le bien passe de commun à propre, ce qui n'affecte pas le numéro SIRET ni le bail.
Question : peut-on transférer le numéro SIRET LMNP d'un époux à l'autre lors du divorce ?
Réponse : Non. Un numéro SIRET est attaché à une personne physique et ne peut pas être transféré. L'époux qui reprend le bien doit créer sa propre immatriculation LMNP. L'ancien exploitant doit radier la sienne. Les démarches sont gratuites et s'effectuent en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises.
Chiffrer le coût total du traitement d'un bien LMNP lors du divorce
Anticiper les coûts permet d'éviter les mauvaises surprises et de choisir l'option la plus avantageuse. Voici une estimation réaliste pour 2026, basée sur un bien LMNP d'une valeur de 200 000 € avec 80 000 € de crédit restant (valeur nette : 120 000 €).
- Honoraires d'avocat(s) pour la convention de divorce : 1 500 à 3 500 € (selon la complexité)
- Frais de notaire pour l'état liquidatif : 1 500 à 2 500 € (émoluments proportionnels)
- Droit de partage (1,1 %) sur 120 000 € : 1 320 €
- Expert-comptable LMNP pour la clôture fiscale : 500 à 1 200 €
- Frais d'agence en cas de vente (4 %) sur 200 000 € : 8 000 €
- Impôt sur plus-value éventuel : variable selon durée de détention et montant
Le coût total hors impôt sur plus-value oscille entre 4 820 € et 8 520 € pour une attribution à un époux, ou entre 10 820 € et 14 220 € en cas de vente (frais d'agence inclus). Ces estimations sont données à titre indicatif. Chaque situation est unique.
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FAQ : LMNP et divorce, vos questions fréquentes
Un bien LMNP propre à un époux entre-t-il dans le partage lors du divorce ?
Non, si le bien est propre (acquis avant le mariage ou avec des fonds propres sous régime de communauté, ou bien personnel sous régime de séparation), il n'entre pas dans la masse à partager. Cependant, les revenus locatifs générés pendant le mariage sous régime de communauté sont des biens communs et peuvent donner lieu à une récompense (article 1401 du Code civil).
Que devient le déficit LMNP en cours lors du divorce ?
Les déficits BIC non professionnels sont reportables sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Ils sont attachés à l'exploitant LMNP, pas au bien. Si l'époux exploitant cède le bien ou radie son activité, les déficits non encore imputés sont définitivement perdus. Il est donc stratégique d'optimiser leur utilisation avant la dissolution de l'activité.
Peut-on divorcer par consentement mutuel si le bien LMNP est en cours de crédit ?
Oui. Le crédit immobilier en cours ne bloque pas le divorce amiable. Mais la banque doit être informée et donner son accord pour tout changement de débiteur (désolidarisation ou reprise de crédit par un seul époux). Sans accord bancaire, les deux époux restent solidairement responsables du remboursement, même après le divorce. La convention doit prévoir explicitement la gestion du crédit.
Le locataire doit-il être informé du divorce des propriétaires ?
Non, le divorce en lui-même n'a pas à être notifié au locataire. En revanche, tout changement de bailleur (suite à une attribution ou une vente) doit lui être communiqué par écrit. Le locataire doit connaître l'identité et les coordonnées de son nouveau bailleur pour le paiement du loyer et la gestion du bail.
Comment évaluer la valeur d'un bien LMNP pour le partage ?
La valeur retenue est la valeur vénale du bien au jour du divorce, c'est-à-dire son prix de marché estimé libre ou occupé selon sa situation. Les époux peuvent s'accorder sur cette valeur ou mandater un expert immobilier indépendant. En cas de désaccord, le notaire peut recourir à une expertise judiciaire. Les amortissements comptables LMNP n'influencent pas cette valeur de marché.
Faut-il un expert-comptable en plus d'un avocat pour divorcer avec un bien LMNP ?
Oui, c'est fortement recommandé. L'avocat gère la procédure de divorce et la convention. Le notaire traite le partage immobilier. Mais seul un expert-comptable spécialisé en LMNP peut évaluer l'impact fiscal des amortissements, chiffrer la plus-value potentielle et organiser la clôture ou le transfert de l'activité dans les meilleures conditions fiscales. Ces trois professionnels sont complémentaires, pas substituables.