Divorce amiable et bien immobilier : que faire de la maison ?

Le sort de la maison commune est souvent le point le plus complexe d'un divorce amiable. Vendre, racheter la part de l'autre, ou rester en indivision : chaque option a des conséquences financières, fiscales et pratiques très différentes. Voici un guide factuel pour choisir la bonne solution.

Qu'est-ce qu'un bien immobilier commun dans un divorce ?

Un bien immobilier commun est tout logement acquis pendant le mariage sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts. C'est le régime par défaut en France en l'absence de contrat de mariage. Selon l'article 1401 du Code civil, tous les biens achetés pendant le mariage appartiennent à parts égales aux deux époux, quel que soit le montant apporté par chacun.

En régime de séparation de biens, la situation est différente. Chaque époux est propriétaire de ce qu'il a acheté ou financé. Si le bien a été acheté à deux, la quote-part de chacun est définie par l'acte d'achat (par exemple 50/50 ou 60/40).

Dans un divorce par consentement mutuel, les époux doivent régler le sort de ce bien dans la convention de divorce. Cette convention, rédigée par un ou deux avocats et enregistrée chez un notaire, est obligatoire dès qu'un bien immobilier est en jeu. L'article 229-3 du Code civil impose en effet l'intervention notariale pour tout acte portant sur un immeuble.

Concrètement, trois grandes options s'offrent aux époux : vendre le bien à un tiers, le racheter (l'un rachète la part de l'autre), ou le conserver en indivision temporaire. Chaque choix a un impact direct sur les finances, la fiscalité et la rapidité du divorce.

Option 1 : vendre la maison à un tiers

La vente à un tiers est la solution la plus nette et la plus fréquente. Elle permet de clôturer définitivement la situation patrimoniale des deux époux et de partager le produit de la vente.

Comment se déroule la vente pendant un divorce amiable ?

La vente peut être initiée avant, pendant ou après la signature de la convention de divorce. Si la vente est finalisée avant le divorce, le produit net est partagé entre les époux et mentionné dans la convention. Si elle est en cours au moment du divorce, la convention prévoit les modalités de partage du futur produit.

Le délai moyen pour vendre un bien immobilier en France est de 3 à 6 mois selon le marché local. Il faut ajouter 2 à 3 mois pour la signature de l'acte définitif chez le notaire après l'acceptation d'une offre.

Les frais à prévoir lors d'une vente :

• Frais d'agence immobilière : 3 à 6 % du prix de vente (à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon le mandat).
• Remboursement anticipé du crédit immobilier : des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer, plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (article L313-47 du Code de la consommation).
• Plus-value immobilière : si le bien n'est pas la résidence principale au moment de la vente, une taxe sur la plus-value peut s'appliquer (19 % + prélèvements sociaux de 17,2 %).
• Droit de partage : 1,1 % de l'actif net partagé, dû au moment de la liquidation du régime matrimonial.

La vente à un tiers est recommandée quand aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut conserver le bien, ou quand le crédit immobilier en cours est trop élevé pour être repris par un seul emprunteur.

Option 2 : le rachat de soulte (l'un conserve la maison)

Le rachat de soulte est l'opération par laquelle l'un des époux rachète la part de l'autre pour devenir seul propriétaire. La soulte est la somme versée à l'ex-conjoint en compensation de sa quote-part du bien.

Comment calculer le montant de la soulte ?

Réponse : La soulte se calcule sur la valeur nette du bien, c'est-à-dire la valeur vénale du bien moins le capital restant dû sur le crédit immobilier. Si le bien vaut 300 000 € et qu'il reste 100 000 € de crédit, la valeur nette est de 200 000 €. Pour un bien détenu à 50/50, la soulte est de 100 000 €.

La valeur vénale du bien est idéalement fixée par une expertise notariale ou une estimation de plusieurs agences immobilières. En cas de désaccord, un expert judiciaire peut être mandaté.

Les frais du rachat de soulte comprennent :

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % de la valeur de la soulte pour un bien ancien (émoluments, droits d'enregistrement, frais divers).
• Droit de partage : 1,1 % de l'actif net partagé (article 746 du Code général des impôts).
• Frais de mainlevée d'hypothèque : si le crédit est garanti par une hypothèque, des frais de mainlevée s'appliquent (environ 0,5 à 1 % du capital initial).
• Frais de dossier bancaire : si l'époux racheteur doit contracter un nouveau prêt pour financer la soulte.

Le rachat de soulte nécessite que l'époux racheteur obtienne un accord de la banque pour reprendre seul le crédit en cours (désolidarisation) ou contracter un nouveau prêt. La banque analysera sa solvabilité individuelle. En 2026, avec des taux de crédit immobilier autour de 3,5 à 4 %, cette étape peut être un frein pour certains ménages.

Option 3 : conserver le bien en indivision

L'indivision post-divorce signifie que les deux ex-époux restent co-propriétaires du bien après le divorce. Cette situation est prévue par les articles 815 et suivants du Code civil.

Elle peut être choisie pour plusieurs raisons :

• Attendre une meilleure conjoncture immobilière pour vendre.
• Permettre à l'un des époux de continuer à occuper le logement (souvent pour les enfants).
• Reporter la décision le temps de trouver un financement pour le rachat de soulte.

L'indivision peut être organisée par une convention d'indivision notariée, valable jusqu'à 5 ans et renouvelable. Cette convention fixe les règles de gestion, d'occupation et de partage des charges.

Attention : l'indivision est instable par nature. L'article 815 du Code civil pose le principe que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision ». À tout moment, l'un des ex-époux peut demander le partage judiciaire, ce qui peut forcer la vente du bien. En cas de blocage, le tribunal judiciaire peut ordonner la licitation (vente aux enchères judiciaire), généralement à un prix inférieur à la valeur du marché.

L'indivision génère aussi des obligations communes : les deux ex-époux restent co-débiteurs du crédit immobilier si la banque n'a pas accordé de désolidarisation. Tout défaut de paiement de l'un engage l'autre.

Question : peut-on rester en indivision après un divorce par consentement mutuel ?

Réponse : Oui, c'est légalement possible, mais cela doit être explicitement prévu dans la convention de divorce. Les époux peuvent conclure une convention d'indivision notariée pour une durée maximale de 5 ans (renouvelable), en fixant les règles de gestion et d'occupation du bien (article 1873-3 du Code civil).

Tableau comparatif des 3 options pour le bien immobilier

Le rôle obligatoire du notaire pour le bien immobilier

Dès qu'un bien immobilier est concerné par un divorce par consentement mutuel, l'intervention d'un notaire est obligatoire. C'est ce que prévoit l'article 229-3 du Code civil. Le notaire établit l'état liquidatif du régime matrimonial, c'est-à-dire le document qui décrit et valorise tous les biens communs et organise leur partage.

L'état liquidatif est annexé à la convention de divorce. Il doit être signé avant ou en même temps que la convention. Sans cet acte notarié, le divorce par consentement mutuel ne peut pas être enregistré par le notaire dépositaire de la convention.

Les honoraires du notaire pour un état liquidatif varient selon la complexité du dossier et la valeur du bien. En 2026, comptez entre 1 500 et 4 000 € pour un état liquidatif portant sur un bien immobilier standard, auxquels s'ajoutent les droits d'enregistrement et le droit de partage de 1,1 %.

Question : faut-il un notaire si on vend la maison avant le divorce ?

Réponse : Oui, même si la vente est finalisée avant la signature de la convention de divorce, un acte notarié reste nécessaire pour constater la liquidation du régime matrimonial. Le notaire doit établir un état liquidatif mentionnant le produit de la vente et sa répartition entre les époux, conformément à l'article 229-3 du Code civil.

Fiscalité du bien immobilier lors d'un divorce : ce qu'il faut savoir

La fiscalité est un aspect souvent sous-estimé lors du partage du bien immobilier. Plusieurs impôts et taxes peuvent s'appliquer selon la situation.

Le droit de partage

Le droit de partage est une taxe de 1,1 % due lors de la liquidation du régime matrimonial (article 746 du Code général des impôts). Il s'applique sur la valeur nette de l'actif partagé, c'est-à-dire la valeur du bien moins le crédit restant dû. Pour un bien d'une valeur nette de 200 000 €, le droit de partage est de 2 200 €.

La plus-value immobilière

La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière (article 150 U II du Code général des impôts). Mais attention : si l'un des époux a quitté le domicile avant la vente, l'exonération peut être remise en cause pour cet époux si le bien n'est plus sa résidence principale au moment de la vente. Une tolérance administrative existe si le délai entre le départ et la vente est raisonnable (généralement moins de 12 mois).

La taxe foncière

Pendant la période d'indivision, les deux ex-époux restent solidairement redevables de la taxe foncière. La répartition entre eux se fait selon leurs quotes-parts de propriété.

Question : y a-t-il une exonération de plus-value lors d'un rachat de soulte entre époux divorcés ?

Réponse : Le rachat de soulte entre époux dans le cadre d'un divorce n'est pas une cession taxable au titre de la plus-value immobilière : il s'agit d'un partage, non d'une vente. L'impôt sur la plus-value ne s'applique donc pas lors du rachat de soulte, conformément à la doctrine fiscale de l'administration (BOI-RFPI-PVI-10-40-50).

Comment intégrer le bien immobilier dans la convention de divorce amiable ?

La convention de divorce par consentement mutuel doit mentionner explicitement le sort du bien immobilier. Voici les éléments indispensables à y faire figurer.

Si vente à un tiers :

1. Description précise du bien (adresse, superficie, référence cadastrale).
2. Valeur estimée du bien au moment du divorce.
3. Répartition du produit net de la vente entre les époux (50/50 ou autre).
4. Modalités de remboursement du crédit immobilier en cours.
5. Désignation de l'époux qui gérera la vente ou accord pour mandater une agence commune.

Si rachat de soulte :

1. Identification de l'époux racheteur et de l'époux cédant.
2. Valeur vénale du bien (expertise ou estimation contradictoire).
3. Montant de la soulte calculé et accepté par les deux parties.
4. Modalités de paiement de la soulte (date, virement, financement).
5. Accord de principe de la banque pour la désolidarisation du crédit.

Si indivision temporaire :

1. Durée de l'indivision (maximum 5 ans, renouvelable).
2. Conditions d'occupation du bien (gratuite, avec loyer fictif, etc.).
3. Répartition des charges courantes et du crédit immobilier.
4. Conditions de sortie de l'indivision (vente, rachat, délai).

Divorce Simplifié accompagne les époux dans la rédaction de leur convention et coordonne l'intervention du notaire pour l'état liquidatif. Obtenez un devis gratuit en 2 minutes pour évaluer votre situation.

Quel est le bon moment pour décider du sort de la maison ?

Idéalement, la décision concernant le bien immobilier doit être prise avant de commencer la rédaction de la convention de divorce. Plus les époux arrivent avec un accord clair, plus la procédure est rapide et moins elle coûte cher.

Voici les étapes recommandées :

1. Faire estimer le bien par au moins deux agences immobilières ou un notaire expert.
2. Obtenir un état du crédit : capital restant dû, durée restante, taux, IRA éventuelles.
3. Contacter la banque pour savoir si une désolidarisation est possible (si rachat de soulte envisagé).
4. Calculer la soulte ou le produit net de la vente pour chaque scénario.
5. Consulter un avocat spécialisé pour valider l'accord et rédiger la convention.
6. Mandater un notaire pour l'état liquidatif obligatoire.

Un avocat spécialisé en droit de la famille est indispensable pour sécuriser la convention. Il s'assure que les droits de chaque époux sont respectés et que la convention est conforme à la loi.

FAQ : divorce amiable et bien immobilier

Peut-on divorcer à l'amiable sans régler le sort de la maison ?

Non. Dès qu'un bien immobilier est en jeu, la convention de divorce doit obligatoirement comporter un état liquidatif établi par un notaire (article 229-3 du Code civil). Il est impossible d'enregistrer la convention sans avoir réglé le sort du bien immobilier.

Combien coûte un état liquidatif chez le notaire en 2026 ?

Les honoraires du notaire pour un état liquidatif varient entre 1 500 et 4 000 € selon la complexité du dossier et la valeur du bien. À cela s'ajoute le droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé. Pour un bien d'une valeur nette de 300 000 €, le droit de partage est de 3 300 €.

Que se passe-t-il si les époux ne s'accordent pas sur la valeur de la maison ?

En cas de désaccord sur la valeur du bien, les époux peuvent mandater conjointement un expert immobilier ou un notaire pour réaliser une expertise contradictoire. Si le désaccord persiste, un juge peut désigner un expert judiciaire. Ce type de blocage transforme souvent la procédure amiable en procédure contentieuse, plus longue et plus coûteuse.

L'époux qui quitte la maison peut-il être contraint de continuer à payer le crédit ?

Oui. Tant que la désolidarisation du crédit n'est pas accordée par la banque et actée chez le notaire, les deux époux restent co-emprunteurs solidaires. Le départ du domicile ne supprime pas l'obligation de remboursement. La banque peut poursuivre l'un ou l'autre en cas de défaut de paiement, quel que soit l'accord entre les époux.

Le divorce amiable est-il possible si la maison est en cours de construction ?

Oui. Un bien en cours de construction (VEFA ou autoconstruction) peut être traité dans la convention de divorce. Les époux doivent s'accorder sur la cession du contrat de réservation ou sur la poursuite de la construction par l'un d'eux. Le notaire établit l'état liquidatif en tenant compte de la valeur du bien à l'état d'avancement des travaux.

Peut-on vendre la maison après le divorce sans l'accord de l'ex-conjoint ?

Non, pas si le bien est encore en indivision. Tant que les deux ex-époux sont co-propriétaires, toute vente nécessite leur accord commun. En cas de refus de l'un, l'autre peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une licitation (vente forcée aux enchères), conformément à l'article 815-17 du Code civil.