Peut-on divorcer à l'amiable en gardant la maison ? Guide 2026

Le logement familial est souvent le bien le plus précieux du couple. Lors d'un divorce par consentement mutuel, deux questions reviennent systématiquement : qui garde la maison, et à quel prix ? Bonne nouvelle : plusieurs options existent pour conserver le bien sans passer par un tribunal.

Qu'est-ce que le sort du logement familial dans un divorce amiable ?

Lors d'un divorce par consentement mutuel (aussi appelé divorce à l'amiable), les époux règlent eux-mêmes le partage de leurs biens. Le logement familial — maison ou appartement — doit impérativement faire l'objet d'une décision formalisée dans la convention de divorce.

Selon l'article 229-3 du Code civil, la convention doit mentionner expressément le règlement complet des effets du divorce, y compris le sort de chaque bien immobilier commun. Ignorer ce point rend la convention incomplète et bloque la procédure.

Trois grandes options sont possibles : un époux rachète la part de l'autre (rachat de soulte), les deux conservent le bien en indivision temporaire, ou le bien est vendu et le prix partagé. Chaque option a ses avantages, ses coûts et ses contraintes pratiques.

Option 1 : le rachat de soulte pour garder la maison seul

Le rachat de soulte est la solution la plus courante quand l'un des époux souhaite conserver le logement. La soulte désigne la somme d'argent versée par l'époux qui garde le bien à celui qui en cède sa part. Elle compense le déséquilibre créé par l'attribution du bien à un seul des deux.

Comment calculer la soulte ?

Le calcul suit une logique simple en trois étapes :

1. Estimation de la valeur vénale du bien : un notaire ou un agent immobilier réalise une expertise. En 2026, cette estimation coûte entre 200 € et 500 € selon le professionnel choisi.
2. Déduction du capital restant dû : si un crédit immobilier est en cours, le solde restant est soustrait de la valeur du bien pour obtenir la valeur nette.
3. Division par deux : dans la plupart des régimes matrimoniaux (communauté légale), chaque époux détient 50 % du bien. La soulte correspond donc à 50 % de la valeur nette.

Exemple chiffré : bien estimé à 300 000 €, capital restant dû de 100 000 €. Valeur nette = 200 000 €. Soulte = 100 000 €.

L'époux qui conserve le bien doit financer cette soulte. Il peut utiliser son épargne personnelle ou contracter un prêt de rachat de soulte auprès d'une banque. Les établissements bancaires proposent ce type de financement, mais ils exigent généralement une capacité d'emprunt suffisante et la reprise du crédit immobilier existant en nom propre.

Question : combien coûte un rachat de soulte en 2026 ?

Réponse : Le rachat de soulte entraîne des frais notariaux et fiscaux. En 2026, le droit de partage s'élève à 2,5 % de la valeur nette du bien. Sur un bien à 200 000 € de valeur nette, cela représente 5 000 € de droits de partage, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire (environ 1 000 à 2 500 €) et les frais de mainlevée d'hypothèque si applicable.

Les étapes du rachat de soulte dans un divorce amiable

1. Accord des deux époux sur la valeur du bien et le montant de la soulte.
2. Mention de cet accord dans la convention de divorce rédigée par les avocats.
3. Signature de la convention de divorce (dépôt chez le notaire après le délai de réflexion de 15 jours).
4. Signature de l'acte de partage chez le notaire, simultanément ou après la convention.
5. Désolidarisation du crédit immobilier auprès de la banque (si crédit en cours).

Attention : la banque peut refuser la désolidarisation si l'époux qui reprend le crédit ne présente pas des garanties financières suffisantes. Dans ce cas, un refinancement complet du prêt est nécessaire.

Option 2 : maintenir l'indivision après le divorce

L'indivision signifie que les deux ex-époux restent copropriétaires du bien après le divorce. Cette option est souvent choisie pour préserver la stabilité des enfants ou pour éviter de vendre dans de mauvaises conditions de marché.

Juridiquement, l'indivision est encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil. Les ex-époux peuvent formaliser une convention d'indivision chez le notaire pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable. Cette convention précise qui occupe le bien, qui paie les charges, et dans quelles conditions le bien pourra être vendu ou partagé.

Question : peut-on rester en indivision indéfiniment après un divorce amiable ?

Réponse : Non, l'indivision n'est pas une solution permanente. L'article 815 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire d'une durée maximale de 5 ans. En pratique, l'indivision post-divorce est une solution temporaire, pas définitive.

L'indivision présente des avantages concrets :

• Pas de rachat de soulte à financer immédiatement.
• Pas de droit de partage à payer au moment du divorce (il sera dû au moment du partage effectif).
• Maintien de la stabilité du logement pour les enfants.
• Possibilité de vendre le bien dans de meilleures conditions de marché plus tard.

Ses inconvénients sont tout aussi réels :

• Lien patrimonial maintenu avec l'ex-conjoint, ce qui complique les projets futurs.
• Décisions communes obligatoires pour les actes importants (travaux, vente).
• Risque de blocage si l'un des ex-époux change d'avis.
• Difficultés pour obtenir un nouveau crédit immobilier tant que l'indivision dure.

Option 3 : vendre le bien et partager le prix

La vente amiable du logement familial est la solution la plus simple sur le plan juridique. Les deux époux s'accordent pour vendre le bien à un tiers, et le prix de vente est partagé après remboursement du crédit immobilier restant.

Cette option évite le rachat de soulte et la désolidarisation du crédit. Elle est souvent choisie quand aucun des deux époux ne peut ou ne souhaite conserver le bien seul.

La vente peut être engagée avant, pendant ou après la procédure de divorce. Si elle intervient avant la signature de la convention, le prix de vente figure dans la convention comme un actif à partager. Si elle intervient après, la convention prévoit les modalités du partage futur.

En 2026, les frais d'agence immobilière représentent en moyenne 4 à 5 % du prix de vente. Les frais de notaire pour l'acte de vente sont à la charge de l'acheteur. Les plus-values immobilières sont exonérées d'impôt si le bien constitue la résidence principale au moment de la vente (article 150 U II du Code général des impôts).

Tableau comparatif des 3 options pour le logement familial

Le rôle du notaire dans le partage du bien immobilier

Dès qu'un bien immobilier est concerné par le divorce, le notaire est obligatoirement impliqué. C'est une règle absolue en droit français. La convention de divorce amiable peut être rédigée par les avocats, mais l'acte de partage immobilier doit être établi par un notaire (article 229-3 alinéa 5 du Code civil).

Le notaire intervient à plusieurs niveaux :

• Estimation de la valeur du bien : il peut réaliser ou valider l'expertise immobilière.
• Rédaction de l'acte de partage : il formalise le transfert de propriété en cas de rachat de soulte.
• Collecte des droits de partage : il perçoit le droit de partage de 2,5 % pour le compte du Trésor public.
• Dépôt de la convention de divorce : dans un divorce par consentement mutuel sans juge (article 229-1 du Code civil), c'est le notaire qui dépose et conserve la convention, lui conférant ainsi sa force exécutoire.

Les honoraires du notaire pour un acte de partage immobilier sont réglementés. Ils représentent environ 1 % à 1,5 % de la valeur du bien, avec un minimum de 750 € environ. Pour un bien de 300 000 €, comptez entre 2 000 € et 3 500 € d'émoluments notariaux, hors droit de partage.

Question : faut-il un notaire si on ne fait que vendre la maison pendant le divorce ?

Réponse : Oui, tout acte de vente immobilière en France nécessite obligatoirement un notaire, qu'il y ait divorce ou non. En revanche, si la vente est conclue avant la signature de la convention de divorce, les avocats peuvent simplement mentionner le prix de vente comme actif à partager dans la convention, sans acte de partage supplémentaire.

Bien immobilier et régime matrimonial : ce qui change selon votre situation

Le sort du logement familial dépend aussi du régime matrimonial des époux. Trois situations principales existent en France.

Communauté légale réduite aux acquêts (régime par défaut)

C'est le régime de la majorité des couples mariés sans contrat. Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs à 50/50. Le logement acheté pendant le mariage est donc un bien commun, quel que soit le nom figurant sur l'acte d'achat.

Séparation de biens

Chaque époux est propriétaire de ses biens propres. Si la maison a été achetée en commun (les deux noms sur l'acte), chacun en détient la quote-part indiquée dans l'acte (souvent 50/50, mais peut être différent). Si la maison appartient à un seul époux, l'autre n'a aucun droit dessus.

Bien propre reçu par héritage ou donation

Un bien reçu par héritage ou donation reste un bien propre de l'époux bénéficiaire, même en régime de communauté (article 1405 du Code civil). L'autre époux n'a aucun droit sur ce bien. Cependant, si des fonds communs ont financé des travaux sur ce bien, une récompense peut être due à la communauté.

Question : si la maison est au nom d'un seul époux, l'autre peut-il y prétendre ?

Réponse : Cela dépend du régime matrimonial. En communauté légale, un bien acheté pendant le mariage est commun même s'il est au nom d'un seul époux. En séparation de biens, seul le propriétaire inscrit à l'acte peut prétendre au bien, sauf preuve d'un financement commun.

Comment intégrer le logement dans la convention de divorce amiable ?

La convention de divorce par consentement mutuel est le document central de la procédure. Elle doit régler tous les effets du divorce, y compris le sort précis du bien immobilier. Une convention incomplète ou ambiguë sur ce point peut être refusée par le notaire dépositaire.

Voici ce que la convention doit mentionner concernant le bien immobilier :

• L'adresse et la description précise du bien (référence cadastrale).
• La valeur retenue d'un commun accord par les époux.
• L'option choisie : rachat de soulte, indivision ou vente.
• Le montant de la soulte et les modalités de paiement (si rachat).
• Les conditions de l'indivision (durée, occupation, charges) si applicable.
• La répartition du produit de vente si vente prévue.
• Le sort du crédit immobilier en cours.

Les deux avocats (chaque époux doit avoir son propre avocat dans un divorce par consentement mutuel) co-rédigent cette convention. Ils s'assurent que les termes sont équilibrés et conformes à la loi. Une fois signée par les deux époux, la convention est adressée au notaire qui dispose d'un délai de 7 jours pour la déposer (article 229-4 du Code civil).

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Crédit immobilier en cours : l'obstacle souvent sous-estimé

Conserver la maison ne suffit pas : si un crédit immobilier est en cours, il faut aussi régler sa situation. Tant que les deux noms figurent sur le prêt, les deux époux restent solidairement responsables des mensualités, même après le divorce.

La désolidarisation du crédit est l'opération par laquelle la banque accepte de retirer l'un des co-emprunteurs du contrat de prêt. Elle n'est pas automatique. La banque l'accorde uniquement si l'époux qui conserve le bien présente une capacité de remboursement suffisante seul.

Si la banque refuse la désolidarisation, deux solutions existent :

1. Refinancement du prêt : l'époux qui garde le bien contracte un nouveau prêt à son seul nom pour rembourser l'ancien. Cette opération entraîne des frais de dossier (environ 1 % du capital) et peut être soumise à des taux différents.
2. Vente du bien : si aucune solution bancaire n'est trouvée, la vente devient la seule issue pour solder le crédit.

Selon les chiffres du Ministère de la Justice, environ 60 % des divorces en France concernent des couples propriétaires. La question du crédit immobilier est donc centrale dans la majorité des divorces amiables impliquant un bien immobilier.

FAQ : garder la maison lors d'un divorce amiable

Question : peut-on décider entre nous de qui garde la maison sans notaire ?

Réponse : Non. Tout transfert de propriété immobilière en France exige un acte notarié. Les époux peuvent s'accorder librement sur le principe (qui garde quoi), mais la formalisation juridique du transfert de propriété passe obligatoirement par le notaire, conformément à l'article 229-3 du Code civil.

Question : quel est le délai pour finaliser le rachat de soulte après le divorce ?

Réponse : Il n'existe pas de délai légal imposé. En pratique, le rachat de soulte est souvent finalisé simultanément au dépôt de la convention de divorce chez le notaire, ou dans les semaines qui suivent. Le délai dépend principalement de la réponse de la banque pour la désolidarisation ou le refinancement du crédit (2 à 8 semaines en général).

Question : le droit de partage de 2,5 % s'applique-t-il même en cas de divorce amiable ?

Réponse : Oui, le droit de partage de 2,5 % s'applique à tous les partages de biens immobiliers entre époux, quelle que soit la procédure de divorce choisie. Il est calculé sur la valeur nette du bien (valeur vénale moins le capital restant dû). Ce droit est perçu par le notaire pour le compte du Trésor public.

Question : peut-on surestimer ou sous-estimer la valeur du bien pour réduire la soulte ?

Réponse : Les époux sont libres de s'accorder sur la valeur du bien dans le cadre du divorce amiable. Cependant, une valeur manifestement sous-estimée peut être requalifiée par l'administration fiscale, qui peut recalculer les droits de partage sur la valeur réelle du marché. Il est conseillé de s'appuyer sur une estimation sérieuse (notaire, agent immobilier).

Question : que se passe-t-il si un époux refuse de vendre ou de racheter la part de l'autre ?

Réponse : En cas de désaccord sur le sort du bien immobilier, le divorce par consentement mutuel (amiable) n'est plus possible. Il faudra alors envisager un divorce contentieux devant le juge aux affaires familiales, qui pourra ordonner la licitation (vente judiciaire) du bien. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'accord sur le bien immobilier est un préalable indispensable au divorce amiable.

Question : peut-on inclure la maison dans la prestation compensatoire ?

Réponse : Oui. L'article 274 du Code civil prévoit que la prestation compensatoire peut être versée sous forme d'attribution de biens en propriété. Un époux peut ainsi recevoir la maison (ou une quote-part supérieure à 50 %) en compensation du déséquilibre économique créé par le divorce, à la place ou en complément d'un versement en capital. Cette option doit être clairement formalisée dans la convention de divorce.