Vous divorciez à l'amiable et votre logement abrite un colocataire sous-locataire ? La situation cumule deux problématiques juridiques distinctes : la gestion du bail principal entre époux et le sort du sous-locataire vis-à-vis du propriétaire. Sans anticipation, vous risquez des complications administratives et des frais supplémentaires. Voici le guide complet pour démêler chaque situation en 2026.
En bref :
- La sous-location sans accord écrit du propriétaire est illégale en France (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) : régularisez avant toute démarche de divorce.
- Le délai de résiliation d'un bail par les locataires est de 1 mois (meublé) ou 3 mois (vide) à compter de la réception du congé par le propriétaire.
- Le colocataire sous-locataire ne bénéficie d'aucun droit direct sur le bail principal : son contrat s'éteint automatiquement à la fin du bail des époux (article 1762 du Code civil).
- La convention de divorce amiable doit expressément mentionner le sort du logement loué et du contrat de sous-location pour éviter tout litige ultérieur.
Sous-location et divorce amiable : de quoi parle-t-on exactement ?
La sous-location est le contrat par lequel un locataire principal — ici les époux — cède à un tiers (le sous-locataire ou colocataire) la jouissance partielle ou totale du logement loué, moyennant un loyer. Ce contrat est juridiquement distinct du bail principal conclu avec le propriétaire.
Dans le cadre d'un divorce amiable, aussi appelé divorce par consentement mutuel sans juge depuis la loi du 18 novembre 2016 (article 229-1 du Code civil), les époux doivent régler l'ensemble de leurs intérêts patrimoniaux dans une convention signée devant notaire. Le logement loué fait partie de ces intérêts, même si les époux n'en sont pas propriétaires. La présence d'un colocataire sous-locataire ajoute une couche de complexité : trois parties sont impliquées (les deux époux, le propriétaire et le sous-locataire), chacune avec des droits et obligations distincts.
Il est essentiel de distinguer deux situations fréquentes :
- Sous-location autorisée : le propriétaire a donné son accord écrit, le loyer perçu du sous-locataire ne dépasse pas le loyer principal (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
- Sous-location non autorisée : les époux ont installé un colocataire sans en informer le propriétaire. Cette situation expose à la résiliation judiciaire du bail.
Avant d'entamer toute démarche de divorce, vérifiez dans quelle situation vous vous trouvez. C'est le point de départ indispensable.
Vérifier la légalité de la sous-location avant de divorcer
La loi française est stricte sur ce point. L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose deux conditions cumulatives pour qu'une sous-location soit légale :
- L'accord exprès et écrit du propriétaire bailleur.
- Un loyer de sous-location qui ne dépasse pas le loyer principal (charges comprises).
Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire peut invoquer une résiliation du bail pour manquement à ses obligations. Cette résiliation peut intervenir à tout moment, y compris pendant la procédure de divorce. En 2026, les tribunaux judiciaires sanctionnent régulièrement les sous-locations non déclarées, notamment dans les zones tendues où les contrôles se sont intensifiés.
Question : peut-on régulariser une sous-location non déclarée pendant le divorce ?
Réponse : Oui, il est possible de régulariser avant ou pendant la procédure de divorce amiable. Il suffit d'adresser une demande écrite au propriétaire, de lui soumettre le contrat de sous-location et d'attendre son accord. Si le propriétaire refuse, les époux doivent mettre fin à la sous-location avant de finaliser leur convention de divorce.
En pratique, régulariser la situation présente deux avantages majeurs :
- Elle protège les époux contre une résiliation du bail pendant la procédure (qui dure en moyenne 3 à 6 mois).
- Elle clarifie la situation du colocataire, qui peut ainsi être mentionné dans la convention de divorce sans ambiguïté juridique.
Conservez précieusement l'accord écrit du propriétaire : il devra être annexé à la convention de divorce ou au moins référencé dans le chapitre relatif au logement.
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Les options pour le bail principal au moment du divorce
Lorsque les deux époux sont co-titulaires du bail — ce qui est la situation la plus courante en mariage — plusieurs options s'offrent à eux. Le choix dépend de qui reste dans le logement, ou si personne ne souhaite y rester.
| Situation | Option | Délai | Démarche principale |
|---|---|---|---|
| Les deux époux quittent le logement | Résiliation conjointe du bail | 1 mois (meublé) / 3 mois (vide) | Lettre LRAR conjointe au propriétaire |
| Un époux reste dans le logement | Transfert du bail à un seul époux | Accord du propriétaire requis | Avenant au bail + accord du propriétaire |
| Le colocataire reprend le logement | Résiliation + nouveau bail pour le tiers | Variable selon propriétaire | Résiliation + négociation avec propriétaire |
| Un époux cède sa part à l'autre | Désolidarisation du bail | Immédiate si propriétaire accepte | Avenant signé par les trois parties |
La résiliation conjointe est la solution la plus simple et la plus rapide. Les deux époux envoient un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier par le propriétaire, et non à compter de l'envoi.
Le transfert de bail à un seul époux est techniquement possible mais nécessite l'accord du propriétaire. Aucune disposition légale ne l'y oblige. En pratique, les propriétaires acceptent souvent si le locataire restant présente des garanties financières suffisantes (revenus équivalents à 3 fois le loyer selon les usages du marché en 2026).
Question : que se passe-t-il si un époux refuse de signer la résiliation du bail ?
Réponse : En cas de désaccord, le divorce amiable n'est plus possible : il faut basculer vers un divorce contentieux. Dans le cadre d'un divorce amiable, les deux époux doivent obligatoirement s'entendre sur le sort du logement. Si l'un refuse de résilier, l'autre peut donner son propre préavis, mais reste solidairement tenu du loyer jusqu'à la fin du bail (article 1751 du Code civil pour le logement familial).
Le sort du colocataire sous-locataire : droits et protections en 2026
Le colocataire sous-locataire occupe une position juridique précaire. Son contrat de sous-location est un accessoire du bail principal : il ne peut pas survivre à l'extinction du bail des époux. C'est le principe posé par l'article 1762 du Code civil et confirmé par la jurisprudence constante des cours d'appel françaises.
Concrètement, si les époux résilient leur bail, le colocataire doit quitter les lieux à la même date. Il ne peut pas se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux vis-à-vis du propriétaire, sauf si ce dernier décide de lui proposer un nouveau bail direct.
Les protections du sous-locataire sont limitées mais réelles :
- Préavis légal : les époux doivent respecter le préavis prévu dans le contrat de sous-location (généralement 1 mois pour une chambre meublée).
- Restitution du dépôt de garantie : dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable par analogie).
- Remboursement du loyer prorata temporis : si le sous-locataire a payé un loyer d'avance pour une période qu'il ne pourra pas occuper.
En 2026, il est fortement recommandé de notifier le colocataire par écrit dès que la décision de divorce est prise. Plus tôt il est informé, plus il dispose de temps pour trouver un nouveau logement. Cette démarche préventive évite des conflits qui pourraient retarder la signature de la convention de divorce.
Question : le colocataire peut-il rester dans le logement si un des époux reprend le bail ?
Réponse : Oui, si l'époux qui reprend le bail maintient le contrat de sous-location. Dans ce cas, un avenant au contrat de sous-location doit être signé entre l'époux restant (nouveau locataire principal unique) et le colocataire. Le propriétaire doit être informé du changement de situation.
Les démarches concrètes auprès du propriétaire : étape par étape
Le propriétaire est un acteur incontournable de cette procédure. Il doit être informé et, selon les cas, sollicité pour donner son accord. Voici les démarches à suivre dans l'ordre chronologique :
- Informer le propriétaire de la séparation : dès que la décision de divorcer est prise, envoyez un courrier recommandé informant le propriétaire de votre situation. Aucune obligation légale ne l'impose, mais c'est une bonne pratique qui facilite les négociations ultérieures.
- Soumettre le projet de convention de divorce : si le bail doit être transféré à un seul époux, le propriétaire doit connaître les termes de l'accord pour donner son accord éclairé.
- Régulariser la sous-location si nécessaire : si elle n'était pas déclarée, c'est le moment de la régulariser ou d'y mettre fin formellement.
- Signer un avenant au bail : en cas de transfert à un seul époux, l'avenant doit être signé par le propriétaire, l'époux restant et idéalement l'époux partant (pour libérer ce dernier de toute solidarité).
- Notifier le colocataire : envoyez un courrier recommandé au colocataire précisant la date de fin de la sous-location et les modalités de restitution du dépôt de garantie.
- Réaliser l'état des lieux de sortie : avec le colocataire d'abord, puis avec le propriétaire si les époux quittent définitivement le logement.
Ces démarches prennent en moyenne 4 à 8 semaines. Anticipez-les dès le début de la procédure de divorce pour ne pas retarder la signature de la convention chez le notaire.
Ce que doit contenir la convention de divorce sur ce point
La convention de divorce amiable est l'acte central de la procédure. Rédigée par les avocats des deux époux, elle doit aborder tous les aspects patrimoniaux, y compris ceux liés au logement loué et à la sous-location. Un oubli dans la convention peut générer des litiges post-divorce coûteux.
Sur le logement loué et la sous-location, la convention doit mentionner :
- L'adresse du logement, la date du bail et l'identité du propriétaire.
- L'existence du contrat de sous-location : identité du sous-locataire, montant du loyer perçu, date de début du contrat.
- Le sort décidé pour le bail principal : résiliation conjointe, transfert à un époux, ou maintien temporaire.
- La date prévue de fin de la sous-location et les modalités de restitution du dépôt de garantie au colocataire.
- La répartition des éventuelles dettes locatives (arriérés de loyer, charges impayées).
- Le sort des revenus de sous-location perçus pendant le mariage (ils constituent en principe des revenus communs en régime de communauté légale).
Les revenus de sous-location méritent une attention particulière. En régime de communauté réduite aux acquêts — le régime légal applicable à la majorité des couples mariés en France — les loyers perçus du colocataire pendant le mariage sont des biens communs. Ils doivent être intégrés dans l'actif commun à partager, même s'ils ont déjà été dépensés. Les avocats calculent généralement une valeur forfaitaire sur les derniers mois de mariage.
Question : les revenus de sous-location sont-ils imposables après le divorce ?
Réponse : Oui. Pendant le mariage, les revenus de sous-location sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée) selon le type de sous-location. Après le divorce, l'époux qui perçoit ces revenus les déclare seul. Si la sous-location prend fin au moment du divorce, il n'y a plus d'imposition spécifique sur ce point.
Coûts et délais à anticiper en 2026
La gestion du bail et de la sous-location dans le cadre d'un divorce amiable génère des coûts spécifiques qui s'ajoutent aux honoraires d'avocats et de notaire.
| Démarche | Coût estimé 2026 | Délai |
|---|---|---|
| Résiliation conjointe du bail (meublé) | 0 € (courrier LRAR : ~5 €) | 1 mois de préavis |
| Résiliation conjointe du bail (vide) | 0 € (courrier LRAR : ~5 €) | 3 mois de préavis |
| Avenant de transfert de bail | 0 à 200 € (selon propriétaire) | 2 à 4 semaines |
| Rédaction avenant sous-location | 100 à 300 € (avocat ou juriste) | 1 semaine |
| État des lieux de sortie (professionnel) | 100 à 250 € | À la remise des clés |
| Restitution dépôt de garantie sous-locataire | Variable (remboursement) | 1 mois après état des lieux |
Au total, la gestion de la sous-location dans un divorce amiable représente un surcoût modéré de 200 à 700 € selon les cas. C'est sans commune mesure avec les frais d'un divorce contentieux, qui peuvent atteindre 6 000 à 15 000 € pour un litige portant sur le logement.
Pour estimer précisément le coût total de votre divorce amiable, incluant la gestion du logement loué, vous pouvez utiliser le simulateur gratuit de Divorce Simplifié. Il prend en compte votre situation locative spécifique.
Erreurs fréquentes à éviter absolument
L'expérience des praticiens du divorce amiable révèle plusieurs erreurs récurrentes lorsqu'un logement sous-loué est en jeu. Les éviter vous fera gagner du temps et de l'argent.
- Oublier de mentionner la sous-location dans la convention : un silence dans la convention peut être interprété comme un accord tacite de maintien, créant des ambiguïtés post-divorce.
- Ne pas notifier le colocataire par écrit : une notification orale ne produit aucun effet juridique. Utilisez toujours le recommandé avec accusé de réception.
- Confondre colocataire et cotitulaire du bail : si le colocataire est lui-même signataire du bail principal (colocation avec bail unique), sa situation est radicalement différente de celle d'un simple sous-locataire. Dans ce cas, consultez impérativement un avocat spécialisé.
- Oublier de récupérer le dépôt de garantie versé au propriétaire : si les deux époux quittent le logement, ils ont droit à la restitution de leur dépôt de garantie dans un délai d'1 mois (sans dégradation) ou 2 mois (avec dégradations constatées).
- Ne pas vérifier les clauses du bail sur la sous-location : certains baux interdisent expressément la sous-location même avec accord du propriétaire. Dans ce cas, la sous-location est nulle dès l'origine.
Si vous avez le moindre doute sur l'une de ces situations, consultez un avocat spécialisé en droit de la famille avant de signer quoi que ce soit. Les honoraires d'une consultation préventive (150 à 300 €) sont toujours inférieurs aux coûts d'un litige post-divorce.
FAQ : divorce amiable, sous-location et colocataire
Question : peut-on divorcer à l'amiable si le colocataire refuse de quitter les lieux ?
Réponse : Oui, le divorce amiable reste possible, mais la convention doit prévoir une solution pour le logement. Si le colocataire refuse de partir, les époux doivent engager une procédure d'expulsion contre lui avant de finaliser le divorce, ce qui peut retarder la procédure de plusieurs mois. Il est préférable d'anticiper ce risque en incluant une clause de résolution dans la convention.
Question : le colocataire peut-il bloquer le divorce amiable ?
Réponse : Non. Le colocataire n'est pas partie à la procédure de divorce. Il ne peut ni s'y opposer ni la retarder directement. En revanche, s'il refuse de quitter le logement et que les époux ne parviennent pas à régler cette situation, cela peut indirectement compliquer la finalisation de la convention de divorce.
Question : que devient le dépôt de garantie versé par le colocataire aux époux ?
Réponse : Le dépôt de garantie versé par le colocataire est un passif commun des époux en régime de communauté légale. Il doit être restitué au colocataire à son départ. La convention de divorce doit préciser lequel des deux époux est chargé de cette restitution et comment il sera remboursé par l'autre si nécessaire.
Question : les revenus de sous-location perçus pendant le mariage sont-ils à partager ?
Réponse : Oui, en régime de communauté légale (le plus courant en France), les revenus perçus pendant le mariage sont des biens communs, y compris les loyers de sous-location. Ils sont intégrés dans l'actif commun à partager lors du divorce. En régime de séparation de biens, chaque époux conserve les revenus issus de ses propres biens.
Question : faut-il un avocat pour rédiger l'avenant au contrat de sous-location ?
Réponse : Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est fortement recommandé. Un avenant mal rédigé peut créer des ambiguïtés sur la durée du contrat, le montant du loyer ou les obligations de chaque partie. Dans le cadre d'un divorce amiable, les avocats des deux époux peuvent prendre en charge cette rédaction pour un coût marginal.
Question : quels sont les délais réalistes pour tout régler avant de signer chez le notaire ?
Réponse : Comptez 6 à 10 semaines pour régler l'ensemble des aspects liés au bail et à la sous-location : 2 semaines pour informer le propriétaire et le colocataire, 4 à 8 semaines pour le préavis (selon le type de bail), et 1 à 2 semaines pour les états des lieux et restitutions. En anticipant dès le début de la procédure de divorce, vous pouvez tout synchroniser pour signer la convention chez le notaire dans les délais habituels de 3 à 6 mois.