Un terrain donné en bail emphytéotique ou à construction complique sérieusement un divorce amiable. Le preneur détient des droits réels sur le sol, ce qui réduit la valeur vénale du bien et contraint les options de partage. Voici comment gérer cette situation sans bloquer votre procédure.
En bref :
- Le bail emphytéotique dure entre 18 et 99 ans (article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime) : il ne peut pas être résilié unilatéralement au divorce.
- La valeur vénale d'un terrain grevé est réduite de 30 à 60 % selon la durée résiduelle du bail et les droits accordés au preneur.
- Le partage s'effectue dans la convention de divorce amiable via attribution à l'un des époux, vente des droits du bailleur, ou maintien en indivision temporaire (article 265-2 du Code civil).
- Un notaire est obligatoire dès lors que le bien immobilier entre dans la liquidation du régime matrimonial (article 229-3 du Code civil).
Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ou à construction ? Définitions clés
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée par lequel le propriétaire d'un terrain (le bailleur) concède la jouissance de ce terrain à un preneur (l'emphytéote) en échange d'une redevance modique. Sa durée légale est comprise entre 18 et 99 ans, conformément à l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime. Pendant toute cette durée, l'emphytéote dispose d'un droit réel immobilier : il peut hypothéquer son droit, le céder ou le transmettre.
Le bail à construction, régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l'habitation, est un mécanisme proche. Le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail, fixée entre 18 et 99 ans également. À l'expiration du bail, les constructions reviennent en principe au propriétaire du sol, sauf clause contraire.
Ces deux types de baux créent des droits réels au profit du preneur. Cela signifie que le terrain n'est pas libre de toute occupation au sens juridique : le bailleur ne peut ni expulser le preneur, ni modifier les conditions du bail sans son accord. Cette contrainte est centrale dans un divorce amiable, car elle pèse directement sur la valeur et la liquidité du bien.
La différence essentielle entre les deux : dans le bail emphytéotique, le preneur améliore le fonds sans nécessairement construire. Dans le bail à construction, la construction est l'obligation principale du preneur. Dans les deux cas, le droit du preneur est inscrit au registre de publicité foncière et opposable aux tiers, y compris aux époux qui divorcent.
Pourquoi ce bien est-il difficile à valoriser lors d'un divorce ?
Valoriser un terrain grevé d'un bail emphytéotique ou à construction est une opération technique qui ne peut pas reposer sur une simple estimation immobilière classique. Deux valeurs coexistent : la valeur des droits du bailleur (ce que vaut le terrain pour le propriétaire) et la valeur des droits du preneur (ce que vaut le droit d'occupation pour l'emphytéote). Ces deux valeurs, additionnées, doivent théoriquement reconstituer la valeur libre du terrain.
En pratique, la valeur des droits du bailleur est calculée par actualisation des redevances futures et de la valeur de retour du bien à l'expiration du bail. Plus la durée résiduelle est longue, plus la valeur des droits du bailleur est faible. Un terrain d'une valeur libre de 300 000 € avec 60 ans de bail restant peut ne valoir que 80 000 à 120 000 € pour le bailleur. La décote est réelle et significative.
Cette décote pose un problème concret au divorce : si les époux ont des droits sur ce terrain en commun (régime de communauté) ou en indivision, l'un d'eux peut se retrouver à recevoir un bien dont la valeur réelle est très inférieure à la valeur cadastrale ou à l'estimation intuitive. Une expertise immobilière spécialisée est donc indispensable avant toute négociation.
Question : comment est valorisé un terrain en bail emphytéotique pour le partage au divorce ?
Réponse : La valeur retenue est celle des droits du bailleur, calculée par un expert immobilier ou un notaire via actualisation des redevances et de la valeur de retour. Cette valeur est systématiquement inférieure à la valeur libre du terrain, souvent de 30 à 60 % selon la durée résiduelle du bail.
| Durée résiduelle du bail | Décote estimée sur la valeur libre | Exemple (terrain à 200 000 € libre) |
|---|---|---|
| Moins de 20 ans | 15 à 30 % | 140 000 à 170 000 € |
| 20 à 40 ans | 30 à 50 % | 100 000 à 140 000 € |
| 40 à 60 ans | 50 à 70 % | 60 000 à 100 000 € |
| Plus de 60 ans | 70 à 85 % | 30 000 à 60 000 € |
Ces estimations sont indicatives. Seul un expert immobilier ou un notaire peut établir une valorisation opposable dans la convention de divorce.
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Les droits du preneur : ce que les époux ne peuvent pas modifier
Le divorce des époux n'affecte en rien les droits du preneur. C'est un principe fondamental : le bail emphytéotique ou à construction est un contrat entre le bailleur (ou les époux co-bailleurs) et le preneur. La dissolution du mariage ne met pas fin au bail. Le preneur continue de jouir du terrain aux conditions prévues au contrat, quelle que soit la situation personnelle du bailleur.
Les époux ne peuvent donc pas, dans leur convention de divorce, prévoir de raccourcir la durée du bail, de modifier la redevance, ou d'imposer au preneur de nouvelles obligations. Toute clause de ce type serait inopposable au preneur. En revanche, les époux peuvent librement décider entre eux qui deviendra l'unique bailleur après le divorce : c'est la décision de partage des droits du bailleur.
Le preneur dispose également, dans certains cas, d'un droit de préemption. Si les époux souhaitent vendre leurs droits de bailleur à un tiers, le preneur peut avoir la priorité pour racheter ces droits. Ce point doit être vérifié dans le contrat de bail et dans les dispositions légales applicables avant d'envisager une vente.
Question : peut-on vendre un terrain en bail emphytéotique pendant un divorce amiable ?
Réponse : Oui, les époux peuvent vendre leurs droits de bailleur à un tiers ou au preneur lui-même. La vente porte uniquement sur les droits du bailleur, pas sur le terrain libre. Le prix de vente sera donc inférieur à la valeur libre du terrain, et le preneur peut disposer d'un droit de préemption selon les termes du bail.
Les options de partage dans la convention de divorce amiable
Plusieurs solutions s'offrent aux époux pour traiter ce bien dans leur convention de divorce par consentement mutuel. Chaque option a des conséquences fiscales, pratiques et financières différentes. Le choix dépend de la durée résiduelle du bail, de la situation patrimoniale globale des époux et de leurs objectifs respectifs.
Option 1 : Attribution à l'un des époux avec soulte
L'un des époux conserve l'intégralité des droits de bailleur sur le terrain. L'autre reçoit une soulte (compensation financière) calculée sur la valeur des droits du bailleur, telle qu'établie par l'expert. C'est la solution la plus simple administrativement. Elle nécessite un acte notarié et le paiement de droits de partage au taux de 1,1 % sur la valeur nette partagée (article 746 du Code général des impôts, taux en vigueur en 2026).
Option 2 : Vente des droits du bailleur à un tiers
Les époux vendent conjointement leurs droits de bailleur avant ou pendant la procédure de divorce. Le produit de la vente est partagé selon les règles du régime matrimonial. Cette option est pertinente si aucun des deux époux ne souhaite conserver ce bien ou si la soulte est trop élevée pour être financée. La vente doit être réalisée par acte notarié.
Option 3 : Vente des droits du bailleur au preneur
Le preneur peut être intéressé par le rachat des droits du bailleur pour consolider sa position. Cette solution présente l'avantage d'une transaction rapide avec un acquéreur déjà identifié. Le prix est négocié entre les parties. Si le bail prévoit un droit de préemption au profit du preneur, cette option peut même s'imposer en cas de vente à un tiers.
Option 4 : Maintien en indivision temporaire
Les époux peuvent décider de maintenir les droits de bailleur en indivision pour une durée déterminée, généralement 2 à 5 ans. Cette option est prévue par l'article 265-2 du Code civil. Elle est utile si les conditions de marché sont défavorables ou si une négociation avec le preneur est en cours. Une convention d'indivision doit être rédigée et annexée à la convention de divorce.
Rédiger la clause relative au bail emphytéotique dans la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel doit décrire précisément le bien et les droits concernés. Une clause insuffisamment rédigée peut être rejetée par le notaire ou générer des litiges ultérieurs. Voici les éléments obligatoires à inclure.
Identification du bien : référence cadastrale du terrain, adresse, surface, nature du droit (bail emphytéotique ou à construction), date de début et de fin du bail, identité du preneur, montant de la redevance annuelle.
Valorisation : la valeur retenue pour les droits du bailleur doit être justifiée par une expertise ou une estimation notariée. La convention doit mentionner explicitement que cette valeur tient compte de la durée résiduelle du bail et des droits réels du preneur.
Mode de partage choisi : attribution à l'un des époux, vente, ou indivision. Si attribution avec soulte, le montant de la soulte, ses modalités de paiement et les garanties éventuelles doivent figurer dans la convention.
Sort des redevances en cours : la convention doit préciser qui perçoit les redevances entre la date de signature et la date de transfert effectif des droits. Cette précision évite les conflits sur les revenus perçus pendant la procédure.
Question : le notaire est-il obligatoire pour partager un terrain en bail emphytéotique au divorce amiable ?
Réponse : Oui, sans exception. Dès lors qu'un bien immobilier entre dans la liquidation du régime matrimonial, l'intervention d'un notaire est obligatoire en vertu de l'article 229-3 du Code civil. L'acte de partage ou d'attribution doit être établi en la forme authentique et publié au service de publicité foncière.
Fiscalité du partage : ce qu'il faut anticiper en 2026
Le partage d'un terrain grevé d'un bail emphytéotique génère plusieurs impositions qu'il faut anticiper pour éviter les mauvaises surprises. Les droits de partage s'appliquent au taux de 1,1 % sur la valeur nette des droits partagés, conformément à l'article 746 du Code général des impôts. En 2026, ce taux reste inchangé par rapport aux années précédentes.
En cas de vente des droits du bailleur à un tiers ou au preneur, les époux peuvent être soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente des droits du bailleur et leur prix d'acquisition. Le taux global est de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention à partir de 6 ans de détention.
Si le terrain constitue la résidence principale des époux (cas rare avec un bail emphytéotique, mais possible), l'exonération de plus-value pour résidence principale peut s'appliquer. Cette situation doit être analysée avec le notaire au cas par cas.
Les honoraires du notaire pour l'acte de partage ou d'attribution sont calculés sur la valeur des droits partagés selon un barème réglementé. Pour un bien valorisé à 100 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent environ à 1 500 à 2 500 € hors taxes, auxquels s'ajoutent les débours et les droits de partage.
Question : les redevances perçues pendant le divorce amiable sont-elles imposables ?
Réponse : Oui. Les redevances de bail emphytéotique ou à construction sont des revenus fonciers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, déclarés sur le formulaire 2044. Pendant la procédure de divorce, chaque époux déclare la quote-part des redevances qui lui revient selon son régime matrimonial.
Étapes concrètes pour traiter ce bien dans votre divorce amiable
Voici le chemin le plus court pour régler ce bien complexe sans bloquer votre procédure de divorce.
- Rassemblez les documents du bail : acte de bail original, avenants éventuels, état des redevances perçues, publication au service de publicité foncière.
- Commandez une expertise de valorisation : mandatez un expert immobilier ou demandez à votre notaire d'établir une estimation des droits du bailleur. Comptez 800 à 2 000 € pour cette prestation.
- Vérifiez le droit de préemption du preneur : lisez le contrat de bail et consultez votre notaire pour savoir si le preneur dispose d'un droit prioritaire en cas de vente.
- Choisissez l'option de partage : attribution avec soulte, vente à tiers, vente au preneur ou indivision temporaire. Arbitrez en fonction de votre situation financière et de la durée résiduelle du bail.
- Rédigez la clause dans la convention de divorce : votre avocat rédige la clause en coordination avec le notaire. La convention est signée par les deux époux et leurs avocats respectifs.
- Signez l'acte notarié de partage ou d'attribution : l'acte est publié au service de publicité foncière dans les deux mois suivant la signature de la convention de divorce.
- Déposez la convention chez le notaire : le notaire dépose la convention de divorce pour enregistrement. La procédure est finalisée sans passage devant le juge (article 229-1 du Code civil).
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FAQ : bail emphytéotique et divorce amiable
Le bail emphytéotique prend-il fin automatiquement au divorce ?
Non. Le divorce des époux n'a aucun effet sur le bail emphytéotique ou à construction. Le bail continue jusqu'à son terme contractuel, indépendamment de la situation personnelle du bailleur. Le preneur conserve l'intégralité de ses droits réels sur le terrain.
Que se passe-t-il si les époux sont tous les deux co-bailleurs ?
Si les deux époux sont co-bailleurs (terrain commun sous régime de communauté), ils doivent décider ensemble de l'attribution des droits de bailleur dans leur convention de divorce. L'un reprend les droits de bailleur, l'autre reçoit une soulte ou une contrepartie dans la liquidation globale. Cette opération nécessite un acte notarié publié au service de publicité foncière.
Peut-on inclure les droits de bailleur dans le calcul de la prestation compensatoire ?
Oui. La valeur des droits du bailleur entre dans l'évaluation du patrimoine de l'époux qui les détient ou les reçoit au partage. Cette valeur est prise en compte par le juge ou dans la convention pour calculer la disparité de niveau de vie entre les époux, conformément à l'article 271 du Code civil.
Quel est le délai moyen pour finaliser le partage d'un terrain en bail emphytéotique au divorce amiable ?
Comptez 3 à 6 mois supplémentaires par rapport à un divorce amiable standard, en raison du temps nécessaire à l'expertise de valorisation, à la coordination avec le notaire et à la publication de l'acte au service de publicité foncière. Un divorce amiable standard dure environ 3 mois : avec ce type de bien, prévoyez 5 à 9 mois au total.
Les constructions édifiées par le preneur appartiennent-elles aux époux ?
Pendant la durée du bail à construction, les constructions appartiennent au preneur. Elles ne font pas partie du patrimoine des époux bailleurs et ne peuvent pas être partagées dans la convention de divorce. À l'expiration du bail, les constructions reviennent au propriétaire du sol selon les clauses prévues au contrat, ce qui peut constituer une valeur future à anticiper dans la négociation.
Faut-il deux avocats pour divorcer quand on possède un terrain en bail emphytéotique ?
Oui, comme pour tout divorce par consentement mutuel sans juge en France. Chaque époux doit être assisté de son propre avocat, conformément à l'article 229-1 du Code civil. S'y ajoute obligatoirement l'intervention d'un notaire pour l'acte de partage immobilier. Consultez divorce-simplifie.fr pour être mis en relation rapidement avec les professionnels adaptés à votre situation.