Vous divorcez à l'amiable, mais votre maison est encore sur le chantier. Le constructeur continue de travailler, les appels de fonds tombent chaque mois, et le crédit immobilier court toujours. Cette situation concerne plusieurs milliers de couples chaque année en France. Elle est gérable — à condition d'agir vite et de bien rédiger votre convention de divorce.
En bref :
- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un contrat régi par la loi du 19 décembre 1990 (articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction) : il est nominatif et ne peut pas être cédé sans accord du constructeur.
- En 2026, trois options principales existent : poursuivre la construction ensemble, vendre le bien sur plan (VEFA inversée), ou racheter la part de l'autre époux — chaque option a un coût et un délai propres (2 à 18 mois).
- Le crédit immobilier en cours reste solidairement dû par les deux époux tant que la banque n'a pas accordé une désolidarisation formelle (article 1415 du Code civil).
- La convention de divorce amiable doit impérativement prévoir une clause CCMI détaillée : répartition des appels de fonds, gestion des garanties (GFA, DO) et sort du bien à la livraison.
Qu'est-ce qu'un CCMI et pourquoi le divorce complique tout ?
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un contrat encadré par la loi du 19 décembre 1990, codifiée aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il lie un constructeur à un maître d'ouvrage — en l'occurrence, les deux époux — pour la réalisation d'une maison sur un terrain leur appartenant.
Sa particularité : il est intuitu personae, c'est-à-dire conclu en considération de la personne des contractants. On ne peut pas le transférer à un tiers sans l'accord express du constructeur. Cette rigidité crée un premier blocage dès que les époux veulent se séparer de leurs obligations contractuelles.
En pratique, le CCMI prévoit des appels de fonds échelonnés selon l'avancement du chantier : 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % à la mise hors d'eau, 60 % à la mise hors d'air, 75 % aux cloisons, 95 % à l'achèvement des travaux, et 5 % à la réception. Ces pourcentages sont fixés par la loi. Si la construction est à mi-chemin au moment du divorce, environ 40 à 60 % du prix total a déjà été appelé — et le reste est encore dû.
Le divorce amiable, ou divorce par consentement mutuel sans juge (article 229-1 du Code civil), exige que les époux s'accordent sur tous les aspects patrimoniaux. Un CCMI en cours est un élément patrimonial majeur : il faut trancher son sort dans la convention de divorce, sous peine de complications ultérieures.
Les 3 options concrètes face à un chantier non terminé
Quand la construction n'est pas achevée au moment du divorce, trois voies s'offrent aux époux. Chacune a ses avantages, ses contraintes et son coût.
Option 1 : poursuivre la construction ensemble jusqu'à la livraison
Les deux ex-époux restent co-maîtres d'ouvrage jusqu'à la livraison, puis vendent le bien achevé. Cette solution évite toute rupture de contrat avec le constructeur. Elle est souvent la plus simple à court terme — mais elle exige une coopération post-divorce, parfois difficile à maintenir.
Il faut prévoir dans la convention : qui signe les procès-verbaux d'avancement, qui gère les relations avec le constructeur, qui finance les appels de fonds restants, et selon quelle clé de répartition. Un mandat de gestion donné à l'un des époux peut simplifier les opérations quotidiennes.
Option 2 : l'un rachète la part de l'autre (soulte)
L'époux qui souhaite conserver la maison rachète la quote-part de l'autre. La valeur à retenir est celle du bien en l'état au moment du divorce — terrain + travaux réalisés — déduction faite du capital restant dû sur le crédit. Le notaire calcule la soulte sur cette base.
Attention : la banque doit impérativement valider la désolidarisation du co-emprunteur. Sans accord bancaire formel, les deux époux restent solidairement responsables du remboursement, même après le divorce (article 1415 du Code civil).
Option 3 : vendre le bien avant la livraison
Il est possible de vendre un bien en cours de construction, via une cession de contrat de CCMI. Cette opération nécessite l'accord du constructeur et, le cas échéant, de la banque. L'acheteur reprend le CCMI à son nom et le crédit (ou souscrit le sien). Cette option est la plus complexe juridiquement mais permet aux deux époux de solder leurs obligations rapidement.
Question : peut-on vendre une maison en cours de construction lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui, sous conditions. La cession d'un CCMI en cours est possible mais nécessite l'accord écrit du constructeur et, si un crédit est en cours, l'accord de la banque. Le notaire rédige un acte de cession de contrat. Cette opération prend généralement 2 à 4 mois et implique des frais notariaux calculés sur la valeur du bien en l'état.
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Tableau comparatif des 3 options : coûts, délais et risques
| Option | Délai estimé | Coût approximatif | Accord constructeur requis | Accord banque requis | Niveau de complexité |
|---|---|---|---|---|---|
| Poursuivre ensemble + vente à la livraison | Jusqu'à la fin du chantier (6 à 18 mois) | Frais d'agence à la vente (3-5 % du prix) | Non | Non (si pas de changement) | Faible (mais coopération requise) |
| Rachat de part (soulte) par un époux | 2 à 4 mois | Frais notariaux (1-3 % de la valeur du bien) + frais de désolidarisation bancaire (500-1 500 €) | Non | Oui (désolidarisation) | Moyenne |
| Cession du CCMI à un tiers | 3 à 6 mois | Frais notariaux + éventuelles pénalités contractuelles | Oui (indispensable) | Oui (si reprise de crédit) | Élevée |
L'impact du crédit immobilier en cours : le point le plus sensible
Le crédit souscrit pour financer la construction est, dans la grande majorité des cas, un prêt solidaire souscrit par les deux époux. La solidarité signifie que chaque époux est tenu de rembourser la totalité de la dette, indépendamment de qui conserve le bien. Cette règle découle de l'article 1415 du Code civil.
Le divorce amiable ne change rien à cette solidarité vis-à-vis de la banque. Seule une désolidarisation formelle accordée par l'établissement prêteur libère l'époux sortant. Cette désolidarisation est soumise à une condition sine qua non : l'époux qui conserve le bien doit présenter des revenus suffisants pour assumer seul le remboursement. La banque refusera si le taux d'endettement dépasse 35 % des revenus nets (seuil HCSF 2026).
Si la banque refuse la désolidarisation, les époux ont deux alternatives : vendre le bien (option 1 ou 3 du tableau ci-dessus) ou maintenir la co-emprunteur position jusqu'à la revente. Dans ce dernier cas, la convention de divorce doit préciser qui paie les mensualités, avec une clause de remboursement entre époux si l'un avance les fonds de l'autre.
Un point souvent négligé : le prêt à taux zéro (PTZ) éventuellement associé au CCMI. En cas de cession ou de revente rapide, le PTZ peut être remis en cause et son remboursement anticipé exigé. Vérifiez les conditions de votre contrat PTZ avant de décider.
Question : que se passe-t-il si la banque refuse la désolidarisation lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Si la banque refuse, les deux époux restent co-emprunteurs solidaires, même après le divorce. La convention de divorce doit alors prévoir explicitement qui paie les mensualités et comment l'époux sortant est protégé (clause de remboursement, délai maximal de revente). En dernier recours, la vente du bien est souvent la seule issue pour solder le crédit.
Les garanties du CCMI : qui en bénéficie après le divorce ?
Le CCMI est assorti de garanties légales obligatoires. Leur sort au moment du divorce mérite une attention particulière, car elles ont une valeur patrimoniale réelle.
La garantie de livraison à prix et délais convenus (GFA) est fournie par un établissement financier ou une compagnie d'assurance. Elle couvre les maîtres d'ouvrage en cas de défaillance du constructeur. En cas de divorce, cette garantie reste attachée au contrat CCMI et bénéficie à celui qui conserve la qualité de maître d'ouvrage.
La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) court pendant un an après la réception des travaux. La garantie biennale court deux ans, et la garantie décennale dix ans. Ces garanties bénéficient au propriétaire du bien au moment où elles sont mises en œuvre — pas nécessairement aux époux signataires du CCMI initial.
L'assurance dommages-ouvrage (DO), obligatoire selon l'article L. 242-1 du Code des assurances, est souscrite par le maître d'ouvrage avant le début des travaux. Elle suit le bien, pas la personne. En cas de vente ou de cession, l'acheteur en bénéficie automatiquement. Conservez précieusement l'attestation DO : elle est indispensable pour toute revente dans les dix ans suivant la réception.
Question : les garanties du CCMI sont-elles transférables en cas de divorce ?
Réponse : Oui, pour la plupart. La garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage suivent le bien immobilier, pas les personnes. Elles bénéficient automatiquement au nouveau propriétaire en cas de vente ou de rachat de part. La GFA, en revanche, est liée au contrat CCMI et doit être revue en cas de cession du contrat à un tiers.
Rédiger la clause CCMI dans la convention de divorce : les points incontournables
La convention de divorce par consentement mutuel doit traiter le CCMI de façon exhaustive. Une clause vague ou incomplète expose les deux époux à des litiges post-divorce coûteux. Voici les points que votre avocat doit impérativement intégrer.
1. Désignation de l'option retenue
Indiquez clairement quelle option est choisie (poursuite commune, rachat de part, cession). Précisez les délais : par exemple, « la vente du bien devra intervenir dans les 6 mois suivant la livraison par le constructeur ».
2. Répartition des appels de fonds restants
Listez les appels de fonds encore à venir selon l'avancement du chantier. Précisez qui les finance et dans quelle proportion. Si un seul époux avance les fonds, prévoyez une créance entre époux remboursable à la vente ou au rachat.
3. Gestion opérationnelle du chantier
Désignez un époux comme interlocuteur principal du constructeur. Prévoyez les modalités de signature des documents (procès-verbaux, avenants). Un mandat notarié peut être utile si les époux ne peuvent pas se coordonner facilement.
4. Sort du crédit immobilier
Mentionnez le capital restant dû, le taux, la durée restante. Précisez qui rembourse les mensualités pendant la période transitoire et la démarche de désolidarisation prévue.
5. Clause de résolution en cas de blocage
Prévoyez une clause de sortie si l'un des époux ne respecte pas ses engagements : par exemple, obligation de vendre le bien à un tiers dans un délai de 3 mois si l'un des époux ne finance pas sa part des appels de fonds.
Ces clauses doivent être rédigées par vos avocats respectifs — chaque époux doit être assisté d'un avocat distinct dans un divorce amiable (article 229-1 alinéa 2 du Code civil). Le notaire intervient ensuite pour l'acte de liquidation du régime matrimonial.
Question : faut-il un notaire pour gérer le CCMI dans la convention de divorce amiable ?
Réponse : Pas obligatoirement pour la convention elle-même, mais oui pour l'acte de liquidation du régime matrimonial si le bien immobilier (terrain + construction) est inclus dans le patrimoine commun. Le notaire est obligatoire dès qu'un bien immobilier est concerné (article 229-3 du Code civil). Ses honoraires représentent généralement 1 à 3 % de la valeur du bien, avec un minimum de quelques centaines d'euros.
Checklist : les 7 démarches à lancer dès maintenant
Face à un CCMI en cours lors d'un divorce amiable, voici les actions à engager sans attendre :
- Évaluer l'avancement du chantier : obtenez un état précis des appels de fonds déjà versés et restants auprès du constructeur.
- Contacter la banque : demandez les conditions de désolidarisation et simulez votre capacité d'emprunt en solo.
- Mandater deux avocats distincts : chaque époux doit avoir le sien pour rédiger la convention (obligation légale).
- Consulter le notaire : pour l'acte de liquidation du régime matrimonial incluant le CCMI et le terrain.
- Vérifier le contrat CCMI : cherchez les clauses de cession, les pénalités éventuelles et les conditions de transfert.
- Vérifier l'assurance dommages-ouvrage : assurez-vous qu'elle est bien souscrite et conservez l'attestation.
- Rédiger la clause CCMI complète dans la convention : appels de fonds, gestion du chantier, sort du crédit, délais de vente.
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Coûts globaux à prévoir en 2026 : ne pas être pris par surprise
Un divorce amiable avec CCMI en cours génère des frais spécifiques, souvent sous-estimés. Voici les principaux postes à budgéter.
Les honoraires d'avocats pour un divorce amiable standard se situent entre 1 500 et 4 000 € au total (soit 750 à 2 000 € par époux). La présence d'un CCMI complexifie la rédaction et peut porter ce coût à 3 000-5 000 €.
Les frais notariaux pour l'acte de liquidation dépendent de la valeur du bien. Sur une maison estimée à 250 000 € (terrain + travaux réalisés), comptez environ 2 500 à 5 000 € de frais notariaux, incluant les droits de partage (2,5 % de l'actif net partagé, selon l'article 746 du Code général des impôts).
La désolidarisation bancaire coûte entre 500 et 1 500 € selon les établissements, auxquels s'ajoutent parfois des frais de dossier et une garantie supplémentaire (hypothèque ou caution).
En cas de cession du CCMI à un tiers, des frais supplémentaires s'appliquent : honoraires du notaire pour l'acte de cession, éventuelles pénalités prévues au contrat, et frais de mainlevée d'hypothèque si le crédit est soldé (environ 0,3 à 0,6 % du capital initial).
Au total, un divorce amiable avec CCMI en cours coûte généralement entre 5 000 et 15 000 €, selon la valeur du bien et l'option retenue. C'est significatif — mais bien moins qu'un divorce contentieux, qui peut atteindre 20 000 à 40 000 € dans les mêmes circonstances.
FAQ : CCMI et divorce amiable en 2026
Le constructeur peut-il s'opposer à notre divorce et bloquer le chantier ?
Non. Le constructeur n'a aucun droit de regard sur la vie privée des maîtres d'ouvrage. Il doit continuer à exécuter le CCMI tant que les appels de fonds sont honorés. En revanche, si les époux souhaitent céder le contrat à un tiers, le constructeur peut refuser cette cession — c'est son droit contractuel. Le chantier continue dans tous les cas, indépendamment du divorce.
Que se passe-t-il si l'un des époux refuse de payer sa part des appels de fonds pendant le divorce ?
Si un époux cesse de financer sa part, l'autre peut être contraint d'avancer la totalité pour éviter une mise en demeure du constructeur. Il dispose alors d'une créance contre l'ex-conjoint, récupérable lors de la liquidation du régime matrimonial. En cas de blocage total, le constructeur peut activer la garantie de livraison (GFA) ou résilier le contrat aux torts des maîtres d'ouvrage défaillants, avec des pénalités pouvant atteindre 5 % du prix convenu.
La valeur du bien à retenir dans la convention est-elle celle du terrain ou du bien achevé ?
La valeur retenue dans la convention de divorce est celle du bien en l'état au moment de l'acte notarié : terrain + valeur des travaux réalisés à date. Cette valeur est estimée par le notaire ou un expert immobilier. Elle est différente de la valeur future du bien achevé, qui sera retenue en cas de vente après livraison. Précisez clairement dans la convention quelle valeur de référence est utilisée pour calculer la soulte éventuelle.
Peut-on divorcer à l'amiable avant la fin du chantier sans vendre ni racheter ?
Oui. Le divorce amiable peut être prononcé avant la fin du chantier, à condition que la convention prévoie explicitement le sort du CCMI, du crédit et du bien futur. Les époux restent alors co-propriétaires en indivision jusqu'à la vente ou le partage définitif. Cette indivision post-divorce doit être encadrée par une convention d'indivision notariée (article 1873-1 du Code civil), précisant la durée, la gestion et les modalités de sortie.
Le PTZ est-il remboursable en cas de vente du bien avant la fin de la construction ?
Oui, dans certains cas. Le prêt à taux zéro est soumis à des conditions d'occupation (résidence principale). En cas de vente avant la livraison ou dans les 6 ans suivant le déblocage des fonds, le remboursement anticipé du PTZ peut être exigé par la banque, sauf cas de force majeure (divorce reconnu comme tel par certains établissements). Vérifiez les conditions générales de votre contrat PTZ et négociez avec votre banque avant toute décision.
Faut-il informer le constructeur de notre divorce ?
Il n'existe pas d'obligation légale d'informer le constructeur du divorce. Cependant, si la convention modifie les interlocuteurs (mandat de gestion à un seul époux) ou si une cession de contrat est envisagée, le constructeur doit être informé et donner son accord écrit. En pratique, informer le constructeur de la situation permet d'éviter des malentendus sur les signatures et les décisions de chantier.