DPE F ou G au divorce : calculer la soulte passoire thermique 2026

Un bien classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) se vend en moyenne 10 à 20 % moins cher qu'un logement équivalent classé D ou E. Au moment du divorce, cette décote change tout : elle modifie la valeur de la soulte, le partage de l'actif commun et les choix stratégiques à opérer. Ignorer ce point, c'est risquer de surpayer ou de sous-recevoir des dizaines de milliers d'euros.

Qu'est-ce qu'un bien classé F ou G au DPE et pourquoi ça change tout au divorce ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Un bien classé F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an. Un bien classé G dépasse 420 kWh/m²/an. Ces logements sont communément appelés passoires thermiques.

En France, selon les données de l'ADEME et du Ministère de la Transition énergétique, environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G en 2026. Ce chiffre représente près de 17 % du parc immobilier résidentiel. La probabilité de se retrouver face à ce cas lors d'un divorce est donc loin d'être négligeable.

Au moment du divorce amiable, le bien immobilier doit être valorisé à sa valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix qu'un acheteur raisonnable accepterait de payer sur le marché à la date de la convention. Si le bien est une passoire thermique, sa valeur vénale est mécaniquement réduite. Ne pas en tenir compte revient à gonfler artificiellement la soulte due à l'un des époux.

Le calendrier réglementaire aggrave encore la situation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la mise en location. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Cette contrainte pèse directement sur la valeur du bien, surtout s'il était loué ou destiné à l'être.

Comment la décote DPE impacte concrètement le calcul de la soulte

La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui en cède sa part. Elle se calcule ainsi : (valeur vénale du bien − capital restant dû du crédit) × quote-part de l'époux cédant. Chaque euro de décote sur la valeur vénale réduit mécaniquement la soulte.

Exemple chiffré avec un bien classé G

Prenons un appartement estimé à 280 000 € sans tenir compte du DPE, avec un crédit restant de 120 000 €, détenu à 50/50 par les deux époux.

• Sans décote DPE : soulte = (280 000 − 120 000) × 50 % = 80 000 €
• Avec décote DPE de 15 % : valeur réelle = 238 000 €. Soulte = (238 000 − 120 000) × 50 % = 59 000 €
• Différence : 21 000 € d'écart selon qu'on intègre ou non la décote

Cet écart est considérable. L'époux qui rachète le bien sans décote surpaye. L'époux qui cède sans décote sous-reçoit. Les deux situations sont injustes et évitables.

Question : Comment chiffrer précisément la décote DPE d'un bien au divorce ?

Réponse : Il faut commander une expertise immobilière indépendante qui mentionne explicitement le DPE. Plusieurs méthodes coexistent : l'analyse des transactions comparables (ventes de biens similaires avec DPE différents dans le même secteur), l'estimation du coût des travaux de rénovation nécessaires pour atteindre la classe E, ou le recours à un expert agréé auprès des tribunaux. En 2026, les agences immobilières et les notaires disposent de bases de données permettant de quantifier la décote avec précision.

Tableau comparatif des trois stratégies face à un bien DPE F ou G au divorce

Stratégie 1 : Vendre le bien avant le partage pour clôturer proprement

La vente avant partage est souvent la solution la plus simple quand aucun des deux époux ne souhaite — ou ne peut — conserver le bien. Elle évite toute négociation sur la décote, puisque c'est le marché qui fixe le prix réel.

Pour un bien classé F ou G, il faut anticiper deux contraintes. D'abord, la durée de commercialisation : les passoires thermiques se vendent plus lentement. En 2026, le délai médian de vente d'un bien F ou G dépasse 4 mois dans les grandes villes, contre 2 mois pour un bien classé C ou D (source : baromètre MeilleursAgents / SeLoger). Ensuite, la négociation acheteur : les acquéreurs de passoires thermiques négocient systématiquement à la baisse en intégrant le coût des travaux futurs.

Pratiquement, les deux époux doivent s'accorder dans la convention de divorce sur :

• Le prix plancher en dessous duquel la vente ne peut être acceptée sans accord des deux parties
• Le choix du mandataire immobilier (agence ou vente entre particuliers)
• La répartition des charges jusqu'à la vente (taxe foncière, charges de copropriété, remboursement de crédit)
• La destination du produit de vente net (remboursement crédit puis partage 50/50 ou selon les quotes-parts)

Si le bien est en indivision post-divorce (l'acte de partage n'est pas encore signé), chaque époux peut, en cas de blocage, saisir le juge pour demander la licitation (vente judiciaire forcée) sur le fondement de l'article 815-17 du Code civil. Mieux vaut éviter cette issue : elle coûte plus cher et prend plus de temps.

Stratégie 2 : Conserver le bien avec une décote DPE explicitement négociée

L'un des époux souhaite garder le logement ? C'est possible, mais la soulte doit impérativement refléter la valeur réelle du bien, décote incluse. C'est là que se joue l'essentiel de la négociation.

Selon l'article 829 du Code civil, les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du partage. La Cour de cassation a rappelé ce principe à plusieurs reprises : une évaluation déconnectée du marché peut être contestée. Si l'époux qui cède sa part accepte une soulte calculée sur une valeur surestimée (sans décote DPE), il peut théoriquement invoquer une lésion de plus du quart (article 889 du Code civil) pour demander un complément.

Question : Peut-on contester une soulte calculée sans tenir compte du DPE ?

Réponse : Oui, sous conditions. Si la soulte a été calculée sur une valeur surestimée d'au moins 25 % par rapport à la valeur vénale réelle, l'époux lésé dispose d'un recours en rescision pour lésion (article 889 du Code civil) dans un délai de 2 ans à compter du partage. Il devra prouver la valeur réelle par expertise. C'est une procédure longue et coûteuse : mieux vaut bien négocier en amont.

Pour sécuriser la décote dans la convention, voici la marche à suivre :

1. Commander une expertise immobilière contradictoire (les deux époux mandatent un expert ou chacun le sien)
2. Faire mentionner explicitement dans le rapport le DPE et son impact chiffré sur la valeur
3. Intégrer dans la convention de divorce une clause du type : « La valeur du bien est fixée à X euros, après application d'une décote de Y % liée au classement DPE G du bien, conformément à l'expertise du [date] »
4. Prévoir une clause d'ajustement si le bien est vendu dans les 3 ans suivant le divorce à un prix significativement différent

L'époux qui conserve le bien doit aussi anticiper le coût des travaux de rénovation énergétique. En 2026, rénover un logement pour passer de G à D coûte en moyenne 15 000 à 40 000 € selon la surface et le type de travaux (isolation, changement de chauffage, fenêtres). Ces travaux peuvent être partiellement financés par MaPrimeRénov', dont le montant dépend des revenus du foyer.

Stratégie 3 : Rénover pendant la procédure pour mieux valoriser le bien

Rénover avant de vendre ou de partager peut sembler contre-intuitif en période de divorce. Pourtant, dans certains cas, c'est la stratégie la plus rentable. Un bien qui passe de G à D peut gagner 15 à 25 % de valeur, ce qui profite aux deux époux si la vente suit.

Cette option suppose que les deux époux soient d'accord pour financer les travaux conjointement pendant la procédure. Le bien étant encore en indivision, les décisions de travaux importants requièrent en principe l'accord des deux indivisaires (article 815-3 du Code civil). Les travaux urgents ou conservatoires peuvent être décidés par un seul indivisaire, mais la rénovation énergétique ne relève pas de cette catégorie.

Question : Qui finance les travaux de rénovation sur un bien en indivision pendant le divorce ?

Réponse : En indivision, chaque époux finance les travaux à hauteur de sa quote-part, sauf accord contraire. Si l'un des époux avance seul les fonds, il dispose d'une créance sur l'indivision (article 815-13 du Code civil). Cette créance sera remboursée lors du partage, en priorité sur le produit de vente ou la soulte. Il est impératif de conserver toutes les factures et de formaliser l'accord de financement dans la convention de divorce.

Concrètement, pour mener une rénovation pendant la procédure :

• Établir un devis de rénovation énergétique avant signature de la convention
• Vérifier l'éligibilité à MaPrimeRénov' (en 2026, les plafonds ont été ajustés — se renseigner sur le site de l'ANAH)
• Inscrire dans la convention le plan de financement des travaux et la créance de l'époux qui avance les fonds
• Prévoir une nouvelle estimation du bien après travaux pour recalculer la soulte ou le prix de vente cible

Cette stratégie allonge la procédure de 6 à 18 mois. Elle n'est recommandée que si la plus-value attendue dépasse nettement le coût des travaux et les frais supplémentaires d'indivision prolongée.

Intégrer le DPE dans la convention de divorce amiable : les clauses indispensables

Dans un divorce par consentement mutuel (régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil), c'est la convention de divorce, rédigée par les avocats et déposée chez le notaire, qui fixe définitivement les droits de chaque époux. Si le bien est une passoire thermique, plusieurs clauses spécifiques doivent y figurer.

Clauses à insérer impérativement

• Clause de valorisation motivée : mentionner explicitement la valeur retenue, le DPE, et la méthode d'évaluation utilisée (expertise, estimation agence, etc.)
• Clause de décote chiffrée : indiquer le pourcentage de décote appliqué et son fondement (coût estimatif des travaux, données de marché)
• Clause de travaux : si des travaux sont prévus, préciser qui les finance, à quelle hauteur, et comment la créance est remboursée
• Clause de révision de prix : si le bien est mis en vente après le divorce, prévoir un mécanisme de partage du produit si le prix de vente diffère significativement de la valeur retenue dans la convention
• Clause de garantie DPE : l'époux qui conserve le bien reconnaît avoir été informé des obligations réglementaires liées au classement DPE (interdiction de location pour les G depuis 2025)

Ces clauses protègent les deux parties. Elles évitent les contestations ultérieures et sécurisent la convention face à un contrôle notarial. Rappelons que le notaire vérifie la conformité de la convention avant dépôt : une valorisation manifestement déconnectée du marché peut entraîner un refus de dépôt.

Question : Le notaire peut-il refuser de déposer une convention de divorce si la valeur du bien lui semble surestimée ?

Réponse : Oui. Le notaire a un rôle de contrôle de la convention (article 229-1 du Code civil). S'il estime que les intérêts de l'un des époux sont manifestement lésés — notamment par une valorisation irréaliste du bien — il peut refuser le dépôt. En pratique, il demande généralement une justification ou une expertise complémentaire plutôt que de refuser directement. Mieux vaut anticiper avec une estimation professionnelle jointe au dossier.

Ce que dit la réglementation 2026 sur les passoires thermiques : calendrier et obligations

Le contexte réglementaire pèse directement sur la valeur des biens F et G. Voici le calendrier en vigueur en 2026 :

• 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an) — déjà en vigueur
• 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction de mise en location des logements classés E

Ces interdictions ne s'appliquent qu'à la location. La vente reste possible quelle que soit la classe DPE. Mais l'impossibilité de louer réduit mécaniquement le nombre d'acheteurs potentiels (les investisseurs locatifs se retirent du marché des passoires), ce qui accentue la décote.

En 2026, selon les données des Notaires de France, les biens classés G se négocient en moyenne 18 % en dessous de la valeur de biens comparables classés D dans la même zone géographique. Pour les biens classés F, la décote moyenne est de 11 %. Ces chiffres varient selon les marchés locaux : la décote est plus faible dans les zones tendues (Paris, Lyon) et plus forte dans les marchés détendus.

Pour un divorce amiable, l'enjeu est de s'appuyer sur des données locales précises plutôt que sur des moyennes nationales. Un expert immobilier local ou un notaire connaissant le marché de la commune est le meilleur allié pour chiffrer la décote avec précision.

À retenir : Un bien DPE G interdit à la location depuis 2025 perd une partie de sa clientèle d'acheteurs. Intégrer cette réalité dans le calcul de la soulte n'est pas une option : c'est une obligation de bonne foi dans la négociation du divorce amiable.

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FAQ : DPE, soulte et divorce amiable

Question : La décote DPE est-elle obligatoirement prise en compte dans le calcul de la soulte ?

Réponse : Légalement, la soulte doit être calculée sur la valeur vénale réelle du bien (article 829 du Code civil). Si le DPE dégrade objectivement cette valeur — ce que confirment les données de marché en 2026 — ne pas l'intégrer expose l'époux lésé à un recours en rescision pour lésion dans les 2 ans suivant le partage. En pratique, les avocats et notaires recommandent systématiquement de l'intégrer.

Question : Peut-on vendre un bien classé G pendant la procédure de divorce amiable ?

Réponse : Oui, sans restriction. L'interdiction de location des biens G (depuis le 1er janvier 2025) ne concerne pas la vente. En revanche, le vendeur doit fournir un DPE valide (valable 10 ans) et informer l'acheteur des travaux à réaliser. Vendre pendant la procédure est possible à condition que les deux époux mandatent conjointement un agent immobilier, le bien étant encore en indivision.

Question : MaPrimeRénov' est-elle accessible pendant une procédure de divorce ?

Réponse : Oui, sous conditions. La demande peut être déposée par l'un ou les deux époux en tant que propriétaires occupants ou bailleurs. En 2026, les plafonds de revenus et les taux d'aide ont été ajustés. Si les époux sont encore mariés et propriétaires communs, ils peuvent déposer une demande conjointe. Il est recommandé de consulter l'ANAH ou un conseiller France Rénov' avant de lancer les travaux.

Question : Que se passe-t-il si les deux époux refusent de conserver un bien classé G et qu'il ne se vend pas ?

Réponse : Si le bien ne trouve pas preneur à un prix acceptable, les époux peuvent envisager plusieurs alternatives : baisser le prix en dessous de la valeur estimée (et partager la perte), mettre le bien en location saisonnière (non soumise à l'interdiction de location longue durée), ou lancer des travaux pour le reclasser. En dernier recours, si l'un des époux bloque la vente, l'autre peut saisir le juge aux affaires familiales pour demander la licitation judiciaire (article 815-17 du Code civil).

Question : Comment prouver la décote DPE lors du calcul de la soulte si les époux sont en désaccord ?

Réponse : Trois méthodes sont reconnues : l'expertise immobilière indépendante (300 à 800 € en 2026), l'analyse comparative de transactions similaires fournie par un notaire ou une agence, ou le rapport d'un expert judiciaire agréé. En cas de désaccord persistant, le juge peut ordonner une expertise judiciaire aux frais partagés. La méthode la plus rapide et la moins coûteuse reste l'expertise amiable contradictoire commandée conjointement par les deux époux dès le début de la procédure.

Question : La convention de divorce amiable peut-elle prévoir une clause de réévaluation si le bien est vendu après le divorce ?

Réponse : Oui, c'est même recommandé pour les biens DPE F ou G. Une clause dite « de complément de prix » peut prévoir que si le bien est vendu dans un délai de 3 à 5 ans à un prix supérieur à la valeur retenue dans la convention, l'époux ayant cédé sa part reçoit un complément calculé sur la différence. Cette clause est licite et régulièrement utilisée dans les conventions de divorce amiable impliquant des biens difficiles à valoriser.