Un investissement en crowdfunding immobilier ou un prêt participatif souscrit pendant le mariage crée une situation inédite lors d'un divorce amiable. Ces actifs sont illiquides, parfois bloqués plusieurs années, et leur valorisation exacte est difficile à établir. Pourtant, ils font partie du patrimoine commun et doivent figurer dans la convention de divorce. Voici comment les traiter efficacement.
En bref :
- Un investissement en crowdfunding immobilier souscrit pendant le mariage est un bien commun selon l'article 1401 du Code civil, quel que soit l'époux qui l'a signé.
- Les plateformes de crowdfunding immobilier bloquent les fonds pendant 12 à 36 mois en moyenne : impossible de récupérer la mise avant l'échéance du projet.
- En 2026, le marché français du crowdfunding immobilier représente environ 2,5 milliards d'euros de collecte annuelle (source : Financement Participatif France) : des milliers de couples divorcants sont concernés.
- La convention de divorce doit prévoir une clause de répartition différée des fonds, avec désignation d'un bénéficiaire unique au remboursement et compensation immédiate par soulte ou autre actif.
Qu'est-ce qu'un crowdfunding immobilier dans le cadre d'un divorce ?
Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) est un mécanisme d'investissement collectif. Des particuliers prêtent de l'argent à un promoteur ou un marchand de biens via une plateforme en ligne agréée. En contrepartie, ils perçoivent des intérêts fixes, généralement entre 8 % et 12 % par an en 2026. Le capital est remboursé à l'issue du projet, dont la durée varie de 12 à 36 mois.
Le prêt participatif fonctionne selon le même principe. Il s'agit d'un prêt consenti à une entreprise ou un porteur de projet, remboursable à terme avec intérêts. Ces deux instruments sont catégorisés comme des créances à terme. Ils ne sont ni des actions cotées en bourse, ni des biens immobiliers physiques.
Dans un contexte de divorce, cette distinction est fondamentale. On ne peut pas vendre ces actifs sur un marché secondaire liquide. On ne peut pas non plus en sortir avant l'échéance contractuelle. Le couple divorcant doit donc gérer une créance bloquée, dont la valeur finale dépend du succès du projet sous-jacent.
Selon l'article 1401 du Code civil, tous les biens acquis pendant le mariage sous régime de communauté légale sont présumés communs. Un investissement en crowdfunding souscrit avec des fonds communs est donc un actif commun, même si un seul époux a signé les documents de souscription sur la plateforme.
Identifier et valoriser ces actifs avant de rédiger la convention
Avant toute rédaction de convention, il faut dresser un inventaire précis de tous les investissements participatifs en cours. Cette étape est souvent négligée, car ces placements sont dématérialisés et ne figurent pas dans les relevés bancaires classiques.
Étapes concrètes pour recenser vos investissements participatifs
- Lister toutes les plateformes utilisées : Homunity, Anaxago, Fundimmo, Raizers, Clubfunding, Bricks, etc.
- Télécharger l'historique de chaque compte investisseur (espace personnel sur chaque plateforme).
- Relever pour chaque projet : montant investi, date de souscription, durée prévue, taux d'intérêt, date de remboursement attendue.
- Vérifier le statut actuel du projet : en cours, en retard, en défaut, ou remboursé.
- Calculer la valeur brute : capital investi + intérêts courus non versés à la date de la convention.
La valorisation est la partie délicate. Pour un projet en bonne santé, la valeur est égale au capital restant dû plus les intérêts courus. Pour un projet en retard ou en difficulté, une décote s'applique. En 2026, le taux de défaut moyen sur le crowdfunding immobilier français oscille entre 5 % et 8 % selon les plateformes (source : Financement Participatif France). Il faut en tenir compte dans l'évaluation.
Si le projet est en défaut avéré, la créance peut valoir zéro ou une fraction minime du capital investi. Dans ce cas, les époux partagent aussi la perte, ce qui doit être acté dans la convention.
Question : Comment valoriser un investissement en crowdfunding immobilier pour un divorce ?
Réponse : La valeur d'un investissement en crowdfunding immobilier au moment du divorce correspond au capital investi augmenté des intérêts courus à la date de la convention, sous réserve d'une décote si le projet est en difficulté. Il faut télécharger l'état de compte sur la plateforme, vérifier le statut du projet, et appliquer une décote prudente (0 à 30 %) si des retards sont constatés. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut formaliser cette valorisation.
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Régime juridique : bien commun, bien propre ou récompense ?
La qualification juridique de l'investissement conditionne tout le reste. Trois situations sont possibles selon le régime matrimonial et l'origine des fonds.
| Situation | Qualification | Conséquence au partage |
|---|---|---|
| Fonds communs investis pendant le mariage (régime légal) | Bien commun (art. 1401 C. civ.) | Partage 50/50 sauf accord différent |
| Fonds propres d'un époux (héritage, donation) investis pendant le mariage | Bien propre (art. 1405 C. civ.) | Revient à l'époux propriétaire, sans partage |
| Fonds propres investis mais intérêts perçus pendant le mariage | Capital propre, intérêts communs (art. 1401 C. civ.) | Capital revient à l'époux, intérêts partagés |
| Époux séparés de biens | Bien de l'époux souscripteur | Pas de partage, sauf investissement conjoint |
| Investissement conjoint (deux noms sur la plateforme) | Indivision (art. 815 C. civ.) | Partage selon les quotes-parts souscrites |
Sous le régime de communauté légale (le plus fréquent en France), les fonds placés sur une plateforme de crowdfunding pendant le mariage sont présumés communs. L'époux qui prétend avoir investi des fonds propres doit le prouver par un document écrit : acte de donation, attestation notariale, relevé bancaire traçant l'origine des fonds.
En cas de doute, la présomption de communauté s'applique. C'est à l'époux qui revendique un droit propre de renverser cette présomption. Les avocats des deux parties doivent analyser cette question avant de rédiger la convention.
Question : Un investissement en crowdfunding signé par un seul époux est-il un bien commun ?
Réponse : Oui, si les fonds utilisés proviennent du patrimoine commun et que le mariage est sous régime de communauté légale. L'article 1401 du Code civil présume communs tous les biens acquis pendant le mariage, quel que soit l'époux signataire. Le fait qu'un seul époux ait créé le compte sur la plateforme n'a aucune incidence sur la qualification juridique.
Les clauses indispensables dans la convention de divorce amiable
La convention de divorce par consentement mutuel (régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil depuis la loi du 18 novembre 2016) doit décrire précisément le sort de chaque actif. Pour un investissement en crowdfunding ou un prêt participatif, plusieurs clauses spécifiques sont nécessaires.
Clause 1 : Description précise de l'actif
La convention doit mentionner : nom de la plateforme, nom du projet, montant investi, date de souscription, durée, taux, date de remboursement prévisionnelle, et valeur estimée à la date de la convention. Cette description évite toute contestation ultérieure.
Clause 2 : Attribution à un époux avec compensation immédiate
La solution la plus simple est d'attribuer l'investissement à un seul époux. L'autre reçoit une compensation immédiate : soulte en numéraire, attribution d'un autre bien de valeur équivalente, ou réduction d'une dette commune. Cette attribution doit être explicitement acceptée par les deux parties et leurs avocats respectifs.
Clause 3 : Répartition différée des fonds au remboursement
Si aucune compensation immédiate n'est possible, la convention peut prévoir une répartition différée. Elle désigne le bénéficiaire des fonds à l'échéance, précise les quotes-parts de chaque ex-époux (par exemple 50/50), et prévoit les modalités de versement à l'autre partie. Cette clause doit être rédigée avec soin pour être exécutoire.
Clause 4 : Gestion en cas de retard ou de défaut du projet
La convention doit prévoir ce qui se passe si le projet est en retard ou en défaut. Qui décide d'activer une procédure de recouvrement ? Qui supporte la perte en cas de défaut total ? Ces scénarios doivent être anticipés par écrit pour éviter un contentieux post-divorce.
Clause 5 : Désignation d'un mandataire pour les communications avec la plateforme
Si l'investissement est maintenu en indivision temporaire, un seul ex-époux doit être désigné comme interlocuteur de la plateforme. La convention doit préciser ses obligations d'information envers l'autre partie (transmission des relevés, notification du remboursement, etc.).
Gérer l'illiquidité : les solutions pratiques pour ne pas bloquer le divorce
L'illiquidité est le principal obstacle. Le divorce peut être prononcé alors que les fonds sont encore bloqués pour 12, 18 ou 24 mois. Plusieurs solutions permettent de débloquer la situation sans attendre.
Solution 1 : La soulte immédiate. L'un des époux rachète la part de l'autre au prix de la valorisation convenue. Il devient seul bénéficiaire du remboursement futur. Cette solution est la plus propre juridiquement. Elle nécessite que l'époux acheteur dispose de liquidités suffisantes.
Solution 2 : La compensation par un autre actif. L'époux qui conserve l'investissement en crowdfunding cède en contrepartie un autre bien de valeur équivalente : liquidités sur un compte épargne, quote-part sur un bien immobilier, ou tout autre actif commun. Cette solution évite tout transfert d'argent immédiat.
Solution 3 : L'indivision post-divorce avec convention de gestion. Les deux ex-époux restent co-bénéficiaires jusqu'au remboursement. Cette solution est la plus simple à mettre en place mais la plus risquée sur le long terme. Elle maintient un lien financier entre des personnes qui ne souhaitent plus avoir de rapport. Elle doit être encadrée par une convention d'indivision précise, annexée à la convention de divorce.
Solution 4 : La cession de créance. Certaines plateformes proposent un marché secondaire permettant de céder sa position à un tiers investisseur, avec décote. En 2026, cette option reste marginale en France. Elle peut toutefois permettre de sortir rapidement d'un investissement bloquant, au prix d'une perte de 5 % à 15 % sur la valeur nominale.
Question : Peut-on sortir d'un investissement en crowdfunding immobilier avant l'échéance lors d'un divorce ?
Réponse : Non, dans la grande majorité des cas. Les plateformes de crowdfunding immobilier ne permettent pas de remboursement anticipé à la demande de l'investisseur. Le divorce ne constitue pas un motif légal de sortie anticipée. La solution est de convenir entre époux d'une attribution à l'un avec compensation immédiate, ou de maintenir une indivision temporaire jusqu'au remboursement prévu.
Fiscalité du partage : ce que chaque époux doit savoir
Le partage d'un investissement en crowdfunding lors d'un divorce génère des conséquences fiscales à anticiper. Deux régimes s'appliquent selon la nature des revenus.
Les intérêts perçus pendant le mariage ont déjà été soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) au moment de leur versement. Ils n'engendrent pas de fiscalité supplémentaire au moment du partage.
Le partage lui-même (attribution de la créance à un époux) n'est pas une cession à titre onéreux. Il n'y a donc pas de plus-value imposable au moment de la convention de divorce. La plus-value éventuelle sera calculée au moment du remboursement effectif par la plateforme, en prenant comme prix de revient le montant investi à l'origine.
La soulte versée par un époux à l'autre pour racheter la part de l'investissement n'est pas imposable pour le bénéficiaire. Elle constitue un partage de bien commun, non une cession. Aucun droit de partage spécifique ne s'applique sur ces actifs financiers (le droit de partage de 1,1 % vise principalement les immeubles et certains actifs spécifiques).
Il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un avocat fiscaliste pour valider le traitement de chaque investissement, notamment si les montants sont significatifs (au-delà de 10 000 €).
Question : Y a-t-il des droits de partage à payer sur un investissement en crowdfunding lors d'un divorce ?
Réponse : Non, les créances issues d'un crowdfunding immobilier ne sont pas soumises au droit de partage de 1,1 % applicable aux immeubles. Le partage de ces actifs financiers entre époux lors d'un divorce amiable ne génère pas de taxation spécifique au moment de la convention. La fiscalité s'appliquera uniquement lors du remboursement effectif par la plateforme, sous forme de PFU à 30 %.
Checklist : sécuriser le partage de votre crowdfunding immobilier en 5 étapes
Voici le chemin le plus court pour traiter cet actif dans votre convention de divorce amiable.
- Inventorier tous les investissements participatifs : téléchargez les relevés de chaque plateforme, listez les projets en cours, relevez les montants et échéances.
- Qualifier chaque investissement : bien commun ou bien propre ? Faites vérifier l'origine des fonds par vos avocats respectifs.
- Valoriser chaque créance : capital + intérêts courus, avec décote si le projet est en retard. Faites-vous assister d'un conseiller en gestion de patrimoine si nécessaire.
- Choisir la solution de partage : attribution avec soulte, compensation par un autre actif, ou indivision temporaire avec convention de gestion.
- Rédiger les clauses spécifiques dans la convention : description précise, attribution, modalités de remboursement, gestion des risques, désignation du mandataire.
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Erreurs fréquentes à éviter absolument
Plusieurs erreurs récurrentes compliquent inutilement le partage de ces investissements.
Erreur 1 : Oublier de déclarer l'investissement. Un investissement non mentionné dans la convention peut faire l'objet d'une action en partage complémentaire après le divorce. Cette procédure coûte entre 2 000 € et 5 000 € d'honoraires et prend 6 à 18 mois.
Erreur 2 : Valoriser au pair sans tenir compte des risques. Inscrire le montant nominal sans décote sur un projet en retard expose à une déconvenue si le remboursement est partiel. Appliquez toujours une valorisation prudente.
Erreur 3 : Prévoir une indivision sans convention de gestion. Rester co-bénéficiaires sans règles précises génère des conflits lors du remboursement. La convention d'indivision annexée est indispensable.
Erreur 4 : Ne pas notifier la plateforme. Certaines plateformes exigent une mise à jour des informations bénéficiaires en cas de changement de situation. Vérifiez les conditions générales de la plateforme et effectuez les démarches nécessaires après le prononcé du divorce.
Erreur 5 : Confondre crowdfunding en actions et crowdfunding en prêt. Certaines plateformes proposent des investissements en equity (parts de société) et non en prêt. La qualification et le traitement juridique diffèrent. Vérifiez la nature exacte de chaque investissement avant de rédiger la convention.
FAQ : Crowdfunding immobilier et divorce amiable
Un investissement en crowdfunding immobilier souscrit avant le mariage est-il un bien propre ?
Oui. Selon l'article 1405 du Code civil, les biens possédés avant le mariage restent des biens propres. Si l'investissement a été souscrit avant la célébration du mariage, il appartient à l'époux souscripteur. En revanche, les intérêts perçus pendant le mariage sont des revenus communs (article 1401 du Code civil) et doivent être partagés si le régime est la communauté légale.
Que se passe-t-il si le projet de crowdfunding est en défaut au moment du divorce ?
Si le projet est officiellement en défaut (le promoteur ne rembourse pas), la créance peut valoir zéro ou une fraction du capital. Les deux époux partagent cette perte selon leurs quotes-parts convenues. La convention doit le mentionner explicitement pour éviter toute contestation ultérieure. Si un remboursement partiel intervient après le divorce, la clause de répartition différée prévue dans la convention s'applique.
Faut-il un notaire pour partager un investissement en crowdfunding lors d'un divorce amiable ?
Non, pas obligatoirement. Le divorce par consentement mutuel extrajudiciaire (article 229-1 du Code civil) est enregistré par un avocat pour chaque époux. Le notaire n'intervient que si la convention porte sur des droits immobiliers soumis à publicité foncière. Un investissement en crowdfunding est une créance financière, pas un bien immobilier : deux avocats suffisent. Le coût d'un divorce amiable sans bien immobilier est généralement compris entre 600 € et 1 500 € par époux en 2026.
Comment partager un prêt participatif souscrit sur une plateforme de type Lendopolis ou October ?
Le principe est identique au crowdfunding immobilier. Le prêt participatif est une créance à terme, commune si souscrit avec des fonds communs pendant le mariage. La convention de divorce doit décrire le prêt (plateforme, emprunteur, montant, taux, échéance), valoriser la créance, et prévoir son attribution à l'un des époux avec compensation ou sa répartition différée au remboursement. Vérifiez les conditions générales de la plateforme pour les démarches de mise à jour du compte bénéficiaire.
Le divorce amiable peut-il être prononcé si des investissements en crowdfunding sont encore en cours ?
Oui. Le divorce par consentement mutuel peut être prononcé même si des actifs restent bloqués. La convention doit simplement prévoir leur sort de manière précise et complète. Les avocats des deux parties vérifient que chaque actif est traité. Une fois la convention signée et le délai de réflexion de 15 jours respecté, le divorce est enregistré par le notaire (dépôt au rang des minutes, article 229-1 du Code civil) sans attendre le remboursement des investissements.
Peut-on déduire une perte sur crowdfunding immobilier de la prestation compensatoire ?
Non directement. La prestation compensatoire est calculée selon les critères de l'article 271 du Code civil : revenus, patrimoine, durée du mariage, situation professionnelle, etc. Une perte sur crowdfunding réduit le patrimoine net de l'époux concerné, ce qui peut indirectement influencer le calcul. Mais il n'existe pas de déduction automatique. L'avocat doit intégrer la valeur nette (après prise en compte des pertes potentielles) dans l'état liquidatif du patrimoine commun.